现阶段，中国房地产市场已基本告别过去住房短缺的时代，人们对居住品质的硬性要求在不断的提高，观念也从“居者有其屋”逐步转变为“居者优其屋”。置业时，除了看重房屋居住空间特征，消费者也同样注重其外部条件，所以绿化情况、休闲配套、车位配比、物业服务甚至社区卫生等问题也受到购房客户的广泛关注。那么，当下消费者在居住领域的痛点主要是什么？未来居住品质的改善空间在哪里？
贝壳研究院基于调研数据及平台数据，发布《2020新居住消费洞察报告》（下称《报告》），洞察消费者当前的居住痛点，了解他们较为真实的住房需求。报告数据显示，消费者在居住领域的痛点演变呈现两大特征：从私人空间扩展到公共空间、硬件设施扩展到软性配套，具体包括私人居住空间受限、房屋交易不规范、小区居住品质待提升、1公里生活圈配套不均衡、邻里文化缺失、物业服务水平整体偏低等六大痛点。
私人居住空间受限，想住大房子并不易
消费者理想中的居住空间有多大？《报告》显示，消费者比较理想的居住面积区间是90-120平，占比达41.7%。但结合贝壳平台实际成交数据来看，各个城市购房成交的主力面积段仍然是60-90平，其中北京购买60-90平房源的客户占比40.3%，成都占比达50.5%。
疫情期间，较长的居家隔离生活，导致居住的拥挤问题越发凸显。收纳空间不足、厨房面积局促、阳台面积太小等是受访者普遍面临的居住痛点。其中收纳空间不足，无法满足储备需求成为受访者的首要居住痛点，占比达43%。在相对有限的居住空间里，如何完善收纳功能，对提升居住体验至关重要。
总体来看，居住现状与理想住房面积之间，尚存在一定差距，未来消费者在居住空间上“住得更好”仍有较大提升空间。
房屋交易不规范现象突出，行业服务仍需完善
房屋交易过程中存在的不规范现象较为突出。《报告》对受访者反映的居住痛点文本进行清洗整理，结果显示，居住问题主要集中在房屋交易领域。
具体来看，“房产中介行为不规范”、“售楼处销售人员服务水平低”、“开发商行为不规范”等是反映最为普遍的问题。租客所面临的居住痛点主要是“对房东行为不满意”，体现在一些房东素质相对不高、恶意涨价等。
消费者买（租）房的痛点实际是行业交易及规范制度仍不完善，买方或租客的权益尚不能得到保障。住房痛点倒逼市场制度走向规范，撬动行业服务持续升级，未来还应进一步加强供给端行为监管和消费者的利益保障。
绿化面积不足和卫生环境差
社区宜居不仅包括私人空间的居住舒适性，还包括人与外部环境空间交互过程中产生良好的居住体验，所以小区品质高低无疑会对居民生活品质产生直接影响。
从《报告》来看，小区品质相关的因子对居住满意度影响更大，其中“小区绿地面积太小”和“卫生条件差”是消费者所面临的两个最大居住痛点。
53.8%受访者表示当前居住小区存在绿化面积不足的问题，44%受访者表示正遭受社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。小区自然环境和卫生条件直接影响居民的生活品质，作为居民室外休闲活动的空间，环境问题应得到改善，以满足居民在生活和精神层面的双重追求。
此外，缺乏健身场地和儿童游乐园等配套、楼间采光不足、社区不封闭而无法保证安全等也是影响消费者居住体验的主要的因素。
不同城市的小区居住品质存在何种差异？《报告》基于小区绿化率、容积率、是否电梯、车位配比、是否封闭等维度构建指标对各城市小区居住品质进行衡量，结果显示宁波、苏州、东莞、昆明等新一线城市在居住品质方面的指数较高。
图：小区居住品质TOP10城市
1公里生活圈配套不均衡，美食配套诉求最强
小区1公里生活圈内的配套是否完善，直接影响到居住体验。《报告》发现，在众多配套中，消费者对美食街的需求最为强烈，占比达到50.3%，完善的餐饮配套设施能够很好地满足“吃”的需求。同时，疫情强化了人们对医疗资源的偏好程度，大型医院成为受访者普遍关注的主要的因素之一。此外，消费者对教育机构、生鲜超市的配套诉求也较强。
不同城市之间的社区配套完善程度存在差异，《报告》通过对小区周边美食覆盖情况做量化处理后发现，TOP10城市中深圳、广州等一线城市以及长沙、东莞等新一线城市的餐饮配套程度较为完善。
图:餐饮配套完善度TOP10城市
同样，城市内部社区配套资源也存在显著的不均衡现象。以北京的医疗资源分布情况去看，北京各小区周边医疗资源分布极度不均衡，东城、西城、朝阳、丰台、海淀等核心城区的小区配套医疗资源更完善，医疗服务指数均超全市平均水平，而密云、平谷等外围城区的小区配套医疗资源较为不足。
社区邻里文化的软性配套需求在提升
消费者居住需求持续迭代，小区邻里文化的软性配套诉求在提升。居住升级时代，消费者对社区公共空间领域的关注不再局限于绿化、配套等硬件设施，而是逐渐将目光扩展到社区住户素质、邻里关系等软性配套方面。
《报告》多个方面数据显示，46.3%的受访者表示居民素质参差不齐是其面临的居住痛点，25.7%的受访者对遛狗主人不清理宠物粪便表示不满意。并且从受访者对居住痛点的客观表述来看，消费者对软性配套不满意的地方主要集中在“邻居素质参差不齐”、“邻居之间不和睦”等方面。
图：受访者对社区人文素质反馈的文本分析
“千金买房、万金买邻”，邻里关系决定居住品质的高低，未来社区运营应当关注邻里文化，重视社区住户人文素养的提升和邻里关系的改善，打造出有交流、有温度的邻里圈子，构建出“远亲不如近邻”的人文场景。
社区物业服务水平整体仍偏低
优质物业不仅带来良好的居住体验，在疫情到来时，它也是保护小区的最后一道有力防线。
《报告》研究发现，当前小区物业服务水平整体水平仍有待提高。消费者普遍反映的问题集中在“物业管理及服务水平差”、“物业费与服务水平不匹配”等方面，有32.4%的受访者表示存在物业服务水平差，反映问题得不到及时解决的现象。
贝壳多个方面数据显示，各个城市过半数以上小区提供的物业服务水平较低（物业费低于2元/月/平），而能够提供高品质物业管理（物业费超过4元/月/平）的小区占比一般不超过5%，且各城市之间小区物业管理水平分布存在较大差距。以北京为例，小区平均物业费大概1.2元/月/平，物业费超过4元的小区数量仅占4.3%。
好的物业是生活品质的保障，是决定房子保值增值的支撑因素，尤其是经历此次疫情，物业服务价值百科越发凸显。未来能够在生活服务、社区安防等方面做到极致的高品质物业，将会深受消费者青睐。
新居住时代，消费者对居住空间的需求已不再盲目重视地段和空间大小，而是向居住品质、居住体验转变。有品质的居住生活，需要私人领域与公共空间居住需求的有机结合，未来社区必将是从硬件到软件的综合提升，才能更好地实现人与社区共成长。
