文章来源于大众号【洞见书院】
作者：清华经管学院我国企业开展与并购重组研讨中心 王琳璐
疫情发作后，经济下行压力突然加大，许多企业通过请求减租、免租或减缩面积，下降运营本钱以度过难关。一起，因疫情而鼓起的线上活动，又反过来对传统的商业地产形成必定的冲击，比方线上教育、长途作业等。在2020年4月14日晚的洞见讲堂（三）研讨会上，旭辉集团林中、把戏年集团潘军和贝壳找房李文杰三位嘉宾共同以为，这次疫情将深入改动地产职业的形状，尤其是在购物中心、写字楼和长租公寓这三个范畴。下文是依据他们观念进行的整理和讨论。
一、购物中心
近年来，跟着抖音、快手等UGC产品的蓬勃开展，直播带货、交际零售等新的线上零售方法层出不穷。在线上零售电商继续不断的开展的一起，线下实体零售商在曩昔几年中则是不断受到冲击。因而，传统购物中心的业态一向在寻求转型，以 购物中心的体会业态为例，近三年体会业态占比呈逐年上升趋势，包含餐饮、休闲文娱、亲子体会、日子服务、文创品牌的体会业态年均增长率达4%-5%。
此次疫情的发作，更是进一步地让大型购物中心的持有者认识到了这一传统业态面对的应战。即便疫情消失后，人们也或许不再乐意回到传统的购物中心进行消费，也就是说许多人的消费形状很或许现已因而次疫情而发作了改动。比方，渐渐的变多的商户倾向于临街运营，因为运营自在且有天然流量，顾客动线比较天然，一起又投合了疫情后期和恢复期顾客的心思。
许多商业地产开发商也瞄准了离居民更近、更适合日常消费的社区型购物中心，尤其是生鲜食品类的零售业态。比方风行新加坡的邻里中心概念，在其间装备了生鲜超市、餐饮、社区卫生服务中心、菜市场等多种根底服务设施，还依据社区日子装备了不同的文体内容。这与传统购物中心的定位不同，新式购物中心能够为方圆一公里内的居民供给“日子零售+餐饮+文娱+完善”的日子配套服务，为商业地产注入了新的生命生机。
二、写字楼
前些年，随同经济的加快速度进行开展，对写字楼的需求不断攀升。不过近年来，单个区域的写字楼逐步呈现空置率上升的现象，现在深圳等地的部分写字楼租金暴降46%，空置率到达50%。依据戴德梁行的陈述，疫情发作后，受访企业中约40%的企业采纳在家作业的方法，短期内也不考虑回到写字楼作业。汹涌新闻的记者通过对北京区域多个闻名商圈写字楼、商铺实地造访发现，不少城区商铺、写字楼承租人为了缓解资金压力大幅折价转租。
其实即便不考虑疫情的要素，跟着经济下行和科技开展，面向未来，写字楼业态也需求作出一些立异，而通过此次疫情，未来的写字楼会更倾向于科技化和同享化。
首先是写字楼向科技化开展。伴跟着5G、AI、数字化的浪潮 ，未来企业租户对写字楼的硬件、服务、空间等都会提出新的要求。这次疫情往后，能够猜测写字楼的灭菌净化、空调新风、人脸辨认、自动测温、无触摸操作、运营办理在线化等特征都将有或许成为写字楼出售或租借的卖点。
其次是写字楼的同享化。本次疫情中，许多企业挑选长途作业的方法来确保职工的健康和作业的正常作业。这一行为有很大的或许性改动未来公司关于写字楼的需求形式，试想假如长途作业能到达相同的作业作用，企业将会对同享工位、暂时工位发生许多的诉求。这种分时租借的新式形式现已被一些公司选用，同享租借的客户集体也逐步由创业公司转向了以往租借中高端甲级写字楼的客户。
三、长租公寓
此次疫情对长租公寓的影响较大，它与旅行、餐饮、服务等职业类似，都是与经济开展呈正相关的消费行为。其实即便除掉疫情的影响，长租公寓的盈余也一向比较困难，形成这个现象的原因许多，比方土地获取通道不畅，税收规矩滞后等，所以也导致许多开发商将长租公寓改为养老公寓。长租公寓在此次疫情中遇到的困难首要体现在以下四个方面：
第一是是租客的租金承受能力有所下降。因为租房归于消费行为，跟人们的收入以及经济的开展有很大的联系，而此次疫情关于经济的冲击又恰恰很大。依据国家统计局最新发布的数据，2020年3月的工业添加值增速-1.1%，一起社会消费品零售总额下降15.8%。即便没有此次疫情，依据诸葛找房数据研讨中心的数据，一线城市的租金收入比也简直到达97%（一居室房租/平均收入）。所以在租金原本现已很高的情况下，经济下行，必然会导致租客对租金的改动感到灵敏。
第二是运营长租公寓的企业现金流遇到很大困难。受这次疫情冲击使得长租公寓租借企业可用现金流锐减，面对非常大的资金压力。依据研讨，蛋壳在全国的总房源量有45万间，业主端每个月要付款10个亿，峰值是15个亿。别的像魔方这种长租公寓，估计三个月直接丢失能到达5000多万。除此之外，还有运营本钱添加，包含消毒、用工本钱大幅添加、对防疫的查看等等一系列。一起，租借率又大幅下降，房客退租比较频频，全体的租借率大幅下降。所以，现在现金流对长租企业的压力非常大。
第三是融资层面的困难。现在住宅租借企业一些融资途径，比方ABS证券、银行授信等途径都被暂停，这些企业融资的行为会愈加困难。
第四是许多当地的租借事务被直接暂停或按捺。政府因为忧虑疫情期间对租借房子和流动人口的管控有困难，所以不允许租借或许清退租客，这就使得一些地域的长租公寓在现阶段难以正常作业。
全体来说，购物中心、写字楼和长租公寓等传统的商业地产都在此次疫情中受到了比较大的冲击，但“危”“机”相随，其间也会呈现新的商机，相关企业应自动立异，争夺转危为机。
