文章转载自大众号米宅，作者葫芦娃
最近兰州发布《关于进一步深化乡镇住所制度改革完善住所供给系统的施行定见》。
其间，较为重要的一条是：
调整商业地产借款的首付款份额，从70%调整为50%。
有人说，当地在下降购房门槛，又在救市。
不不不，朋友！
商业地产的出场门槛，不能叫门槛，得叫下水道。
并且，仍是没有井盖那种，各种脑子有坑的，脑子一热直接就冲进去了。
这也不是在救市，而是在商业地产的坟头蹦迪。
1
商业地产这东西，在楼市里，其实是一种很魔幻的存在。
有点像车圈里的马自达转子，听起来很牛逼。可是，买起养不起，谁玩儿谁傻逼。
出场坑三代，分分钟教你做人。
世界上，有个人均商业面积警戒线：人均占有商业面积1.2㎡。
在这个警戒线以内，商业供需是均衡的，你好我好我们好。
一旦超越这个警戒线，商业就过剩了，就会呈现空租，就会扯到出资客的大腿根。
像美英澳加这些带着资本主义迂腐气味的国家，人均商业面积在1-1.3㎡徜徉。
我国是多少？
厉害了！
除北上广深外，80%以上城市的人均商业面积都在1.5㎡以上！
超越世界标准25%，供给严峻过剩！
是不是还不行具象？
单纯的微观数据暴打，是不是还不行痛到心里？
作为非闻名反派人物的代表，我当然还要拿出实例的皮鞭，好好给你上一课。
郑州市华夏区常住人口76万，依照人均商业面积1.2㎡的世界标准，华夏区需求的最大商业体量大概在114万㎡左右。
但是，实践就厉害了！
郑州市华夏区单单几个大型商业中心的体量之和现已打破130万㎡。再加上约50万㎡的社区底商，保存估量一下——
整个华夏区的商业体量在180-200万㎡，实践数据只多不少！
商场实践供给，是需求的2倍！
出资华夏万达金铺的朋友，为什么开着保时捷进去，推着捷安特出来？
出资地铁铺的朋友，为什么短短三年就哭爹喊娘，只想对着开发商一顿暴力输出？
是由于税太高？是由于人太少？是由于消吃力太低？
不不不，是过剩的商业供给，给了广阔韭菜一次及时的社会教育。
爷爷，爷爷，为什么我小小年纪就要背上房贷的重担？
由于爷爷在像你这么大的时分，脑子进水买了一套商铺啊。
2
为何会呈现商业地产的过剩？
前几年，国内的许多城市特别迷一种东西，叫“城市综合体”。
当地上的同志们，去魔都和北京调查时，看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心……心里就特别简单燃，很简单激动。
你看这楼，多高；你看这灯，多亮；你看这商场，多旺。
假如把这些东西都搬到咱们那——
过个几年，咱们岂不就有了三秦陆家嘴，华夏三里屯，石家庄大国贸，银川徐家汇……
所以，国内的二三线城市，在城市规划阶段，就搞出了很多的商业用地。
绝大多数情况下，开发商在拿住所地的时分，有必要配建平等体量的商业。
所以，国内的二三线城市，就呈现了各种城市综合体，各种商业广场。
当地上的同志们没有搞清楚的是，之所以能搞成徐家汇、三里屯、大国贸，是由于魔都和北京有人，有大把从兜兜里掏钱出来消费的人。
某些城市，戋戋不过三五百万人，就想学着人家批量搞商业广场和综合体。
成果把自己的人均商业面积干到了4㎡，超越世界标准近3倍。
2014年，全国楼市去库存。
六年去库存，不只把住所的价格去涨了一番，也把商业的库存去涨了一番。
韭菜的成长速度，还赶不上商业库存的成长速度。
3
当然，商业过剩的锅也不能只甩给当地上的朋友。
开发商的镰刀，也是快的一批。
除了上面谈到的城市综合体和商业中心，实在招引广阔韭菜一边做着“一铺养三代”的春秋大梦，一边排排坐等着被收割的是，“临街商铺和住所底商”。
让我这个反派人物先来告知你，为什么开发商会去做住所底商？
是爱吗？是想让这个小区里的业主朋友们日子更便当吗？
不不不，当然是为了钱啊。
我说我自己是地产界的反派人物，真的一点都不夸大。在我还在某国内大型地产咨询公司供职的年月里，我做过一段很长时刻的“助纣为虐”作业。
比方，把商业中心变成压根没人租的Block街区，再卖出去；再或许，把写字楼改成高端服务公寓，再卖出去……
现如今，我也算是出圈反叛。
用一波波反向操作，爆了一干圈内人的大P眼子。
我曾做过武汉一个房地产项目的前期产品战略，开发商最清晰的要求有一点——
有必要给我铺满8%的临街底商！
但通过咱们对商场的调研后，咱们发现这个区域的商业需求是饱满的，商铺供给是过剩的。
这个项目周围的另一个社区，入住3年，底商运营极为惨白。买了商铺的业主，常常裤裆里别着U型锁瞎散步，想要给开发商的担任人上一课。
咱们把商场分析，提交给甲方爸爸。
甲方爸爸邪魅一笑，反向给咱们上了一次深入的社会教育。
咱们的住所撑破天也就卖1.8万/㎡，但这个区域的单层街铺却能够卖到4万/㎡。
把控规答应的8%商业配比盖成住所，只能卖2.16亿。
盖成底商，却能卖4.2亿。
底商能比住所多卖2亿。
我请你们来，是让你们帮我把街铺包装个概念，好卖出去。而不是，让你们来给我遍及商业道德。
商业饱满、商铺过剩，那是卖完之后的事。
那是租客的事，是业主的事。
朋友们，你们听听这说的是人话吗？
一波甲方的商业逻辑暴打，分分钟叫你跪下喊爸爸。
朋友，理解了吧。你眼中一铺养三代的底商，便是这么被勾兑出来的。
朋友，想撒币吗？
买一套底商吧！
一套你永久不知道背面有多么巨大库存的底商，让你赚到只剩底裤。
4
过剩的商业地产，还下了一个变形的崽儿。
对，你猜的没错，便是公寓。
前面咱们说了，魔幻的当地规划了大批愈加魔幻的城市综合体，导致现在我国一切城市的商业体量严峻超越了世界红线。
再过剩的商业体量，终归是要卖的。
所以，这部分超支的过剩体量，70%被做成了公寓，流入商场。
我这个反派人物，曾经也没少干这种事儿。
然后，过剩的商业，就变成了过剩的公寓。
再然后，就变成了中介小哥的骚话连篇——
地铁口，不限购、不限贷的公寓了解一下。
公寓和住所的仅有差异便是40/50年产权和70年产权。
实践上，这种东西除了产权年限的问题之外，还有借款年限更短的问题，还有持有本钱更高的问题，还有商水商电和没有暖气的问题，还有不能落户和没有学区的问题，还有买卖税费奇高的问题，还有“禁公寓令”和“禁商改住”的方针不确定问题……
想卖，买卖税费奇高，卖不掉。想租出去，供给过剩，租金还上不去。
你想弯道超车，单车变摩托。
成果，摩托没变到，单车却变没了。
哥呀，这人生的路，怎样那么难走啊。
5
来来来，朋友。
咱们最终来总结一下知识点，帮你稳固一下本来或许现已千疮百孔的钱包。
1、前些年，当地上贪大，总想赶京超沪。朴实从城市形象动身，规划了很多的城市综合体，造成了普世性的商业供给过剩。
2、开发商朋友，也一点点没有大局观，总想榨干最终一个铜板。不顾及本来就现已超支的商业供给，顶满控规的铺底商，加重了商业供给过剩。
3、为了处理商业过剩的出售问题，过剩的商业和过剩的写字楼，就被改造成了过剩的公寓。
套路是个连环，一环接一环，套着一个接一个的发财梦。
这些年，各路大神为了消化过剩的商业地产，各种操作和虚伪宣扬手法，骚气冲天。
商业中心改地钉铺，保管包租五年；
会集商业改Block街区，巨大上规划亮瞎氪金狗眼；
写字楼改服务型公寓，联名爱马仕和保时捷；
……
我从不否定，仍然有人能在这样的商场里淘到好商铺，能赚到钱。
我把这些东西讲出来，仅仅想让你了解实在的商业地产商场布景，它要远比你幻想的愈加杂乱。
听不听由你，信不信也由你。
假如你自认有大浪淘金的才能，一个猛子扎进去，掏一裤裆金币出来，你虽然去。
这不是首付门槛都降了，小手一招，让你进去发财呢。
横竖钱在你兜兜里，腿在你身上。
我们都是成年人，要学会为自己的行为担任。
就当我，仅仅个嘴又碎又损的反派人物吧。
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