本文为诺亚财富旗下歌斐地产团队于4月7日共享的致出资人的一封信。
来 源 | 歌斐财物（ID:gopher-asset）
作者 |歌斐地产团队
敬重的出资人：
3月份全球疫情的展开和海外财物商场的剧烈动摇，添加了后市走势的杂乱度，也让咱们对未来的预期会愈加慎重和坚持弹性。
现在跟着国内疫情逐渐操控，三月以来各地售楼处和工地根本已复工，三月以来土地商场和出售商场现已显着回暖，其间刚需改进楼盘去化较快。在出资拿当地面，尽管开发商全体资金仍是偏紧，可是依据对二线优质城市的认知一致，导致在一些优质项目获取上竞赛剧烈，往往一个项目最终是多家房企联合操盘。而咱们基金为了能够获取优质出资时机，也提高了掩盖项意图规划和评价反应速度，总归3月土地商场的热度有点逾越咱们预期。
另一方面，在持有型商办商场，疫情和经济的不确定性对各业态的影响更为深远，会逐渐呈现具有吸引力的折价收买时机，因而咱们持续亲近跟进北京上海老练地段项目，会多重视小体量的，便于灵敏改造成为作业、精品公寓酒店的财物。
别的，考虑到全球疫情还没有抵达顶峰转折点，各自锁国阻隔持续，以及国内尽管逐渐回暖、以及复工但没有彻底复产的各种要素交错下，咱们还需要持续调查评价，仍然坚持慎重心态，由于究竟房地产的出资仍是要从一个至少是2、3年以上周期的视点去考虑。
以下会从住所开发和持有运营型商办财物2个范畴共享咱们的观念。
一、住所开发
1、本月调查：
方针面：不把房地产作为短期影响方针，“房住不炒”仍然是主基调，上半年调控放松或许性甚微。3月以来中心方针屡次提及“房住不炒”，情绪和决计很显着。当地方针首要针对供给端恰当放松，给予房企减免税收、推迟交纳土地款、下降预售条件等减压支撑；需求端仅对民众有租购房补助或以“人才”为突破口，但并无本质上的放松。
资金面：一季度房企全体的融资量同比水平有所下降，美元债发行规划全体受阻且短债占比提高，本年估量对房企的融资环境仍是边沿宽松的。2020年前3月房企新增债券类融资，其间境外债券融资本钱达8.51%，较去年添加0.41%，境内债券融资本钱3.87%，较去年下降1.34%。全体融资本钱的下降首要来自于商场宽松、以及美元短债发行量提高归纳导致。美元债在TOP50房企的总负债占比不到30%。
土地出让方面：一季度供地成交同比下降，3月房企扎堆二线城市，供地成交添加，供地相对优质全体溢价小幅上行。据克而瑞多个方面数据显现，疫情影响叠加季节性要素，一季度全国300城运营性土地成交建筑面积达38443万平方米，同比跌落22%。可是城市能级分解显着：一线城市全体成交量较去年同期添加5%，金额添加37%；二线和三四线城市的成交量同比跌落32%和20%。就月度改动而言，3月与2月比较，只要二线城市成交量环比上涨38%同比下降35%，而一线和三四线城市成交量同环比均下降20~50%不等。
需求（出售）面：跟着线下售楼处重启，楼市已进入缓慢复苏状况。2020年3月，百强房企完成全口径出售金额7690亿元，环比大幅添加136.2%，但仍同比下降17%，出售逐渐复苏。一季度，百强房企出售规划同比下降近20.8%。
开发商维度：一季度职业集中度提高，百强房企各队伍持续分解，百强房企各队伍集中度较去年同期进一步提高。到一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度别离到达近30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。
2、出资回忆
进入3月份，国内疫情由顶峰进入可控状况，反映在各职业逐渐庞然大物正常节奏，一二线城市的庞然大物最为显着，歌斐地产基金所投的住所项目首要散布在长三角为主的滨海大中型城市，据计算别离自2月17日起开端复工，最晚的复工时刻是3月中，复工较早的城市为南京、徐州、南通、姑苏，一起江苏也是较早的几个新冠病例零添加的省份之一，可见江苏在疫情操控和庞然大物社会生产力方面走在前列。
此前咱们最重视的是疫情对项目工期、本钱、出售的影响，据咱们对各项意图几轮计算后发现，疫情对工期的影响在1~3个月内，并且根本在三季度能够消化拖延的工期；对本钱的影响十分小（体现在原材料和人工方面）；对出售的影响现在看尚在可接受规划内，全体看偏刚需楼盘庞然大物较快。可是还需要拉长调查周期，后续咱们将持续重视项目所在城市的庞然大物状况、客户的实在需求受经济预期影响状况、以及当地政府的方针改动。
3、后续出资时机
疫情和经济的影响交错在起作用，一方面此次疫情让咱们对具有一套自己的房子这个诉求愈加激烈，另一方面，对未来经济和收入的不确定性也会导致买房需求推迟。本年经济的下行压力，对房地产商场某种程度上会是利好，但都是依据“房住不炒”的底线；一起城市的分解也日趋显着，因城出资是咱们在住所范畴长时刻坚决的战略。
咱们近期调查到刚需低总价楼盘去化更好，关于改进性楼盘，咱们会更聚集在消费才能更强的二线城市。所以接下来的几个月，咱们仍是聚集有去化才能库存健康的城市，坚持镇定心态不追热门，保证项目必须有合理安全边沿，重视安全性超越对赢利的寻求。
二、持有运营型商办财物
1.本月调查：
疫情影响持续：疫情的严峻程度，触及规划及持续时刻超出咱们的初期判别，疫情对持有类物业的租借影响在加深。疫情防控办法的持续施行，使得租借活动不能如常正常进行，租借带看次数显着低于正常水平；持续的疫情也对实体经济带来本质冲击，依据群众点评的近期计算，尽管有90%的店家从头倒闭，适当大比例的店家下单率接近于零。小微企业的现金流遭到较大影响，部分作业物业尤其是联合作业的退租率开端添加。
疫情倒逼立异的租借形式。和其他职业相似，租借活动线上化的趋势得到强化。业主及租借中介方开端使用最新的线上APP 及各种视频手法，推行物业项目。与快销品不同的是，物业租借买卖触及较杂乱的商务条件及对物业环境条件的详尽掌握，现在的线上操作仍无法彻底代替线下租借，尽管可起到部分促进作用。酒店这种相对标准化/低总价产品的线上化愈加简单完成。
大宗买卖商场：现在的大宗买卖商场仍不活泼，但能够显着感知的是部分物业持有者的现金流状况在持续恶化，一起部分卖方的价格预期持续松动。而商场潜在买方/出资人变得极为慎重， 持续耐性张望，而疫情也使得部分进行中的买卖洽谈节奏推迟。现在买方的出价测算也往往将未来的极度失望预期price in。现在全体的价格预期差仍存，因而商场买卖热度缺乏。但持续的买方商场压力，势必会挤出超高的性价比的出资时机。咱们已开端调查到单个项目卖方的报价水平较前期呈现较大水平的折让。
趋势判别：疫情的持续发酵会对经济发生深远影响。咱们预判国内根底消费将是未来经济主轴之一。与此相关的地产业态会对更好对立经济不确定性，如零售业推动的物流匆促，社区消费支撑的社区商业，租房租借支撑的长租公寓等。酒店业所受的影响也是时刻短的，疫情完毕后会大概率逐渐庞然大物正常。一起，疫情不光不会改动一线城市“城市化2.0”趋势，咱们判别中国政府或许大概率使用疫情压力推出有利于该趋势的方针行动，完成中心城市里程碑式的展开。因而，咱们大概率面临较好的中短期收买价格窗口，以及城市化再晋级的中长时刻展开周期。
2、出资回忆
咱们基金现在出资办理的3个物业均坐落上海，以写字楼为首要业态。现在这3个资管项目均遭到商场的必定影响，但全体在可控规划之内，咱们会持续亲近重视疫情影响并及时做出应对。
当时疫情对项意图招商作业发生必定的负面冲击，尽管绝大多数租户企业现已复工，但关于原先方案的扩租需求都暂缓推动，方案张望至下半年再作决议；也呈现了若干租户的提早退租现象。资管团队活跃应对当时晦气的微观要素影响，探究和展开新的营销形式，经过制造多种线上营销资料，扩展宣扬力度，添加与中介机构的交流频率。3月中旬以来，上海写字楼租借商场全体需求逐渐回暖中，3月的电话问询与带看量，均较上月有显着添加。别的酒店以及酒店式公寓检验作业正常进行中，但开业时刻将待商场进一步明亮今后再择时开业，避免由于疫情影响带来运营丢失。
3、后续出资时机
经济的持续动摇及种种商场压力势必会构成部分极具吸引力的折价收买时机， 与咱们的“动摇期的性价比”的出资战略高度符合。因而咱们持续亲近跟进北京上海老练地段的中小规划作业及公寓酒店财物，尤其是那些有显着折价空间的特别时机，及清晰的从头定位改造提高视点的标的。潜力板块，刚需业态，防御性价格，是咱们出资的中心重视点。为完成特别时机的买卖功率，咱们愈加重视有吸引力的中小买卖标的。
歌斐地产
2020年 4月7日
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