程世鹏 | 武汉银行金融贷款服务第一自媒体
随着武汉疫情的好转，各企业也相继复工复产。
前几天有个在武汉做生意的朋友问我，企业复工采购材料和新设备需要大概80万的资金，名下在武汉有一套按揭房，问我可不能够最终靠按揭房融资。
由于疫情刚结束，资金回款情况预期不是很好，保险起见，想贷款做长期周转。答案肯定是可以的。
很多人都知道，房产是一种非常高效和便捷的融资方式，银行认可度高，还款方式灵活，还款年限长，利息也相对较低。
那么按揭房可做抵押贷款吗？已经抵押的房产又可不可以再次做信用贷款呢？
第一：按揭房是可以做信用贷款的。
只要征信良好，按揭房还款满半年，就能够最终靠银行贷款。
但是做信用贷款，一般消费性贷款最高额度是30万，经营性贷款额度最高也只有50万，通过不同银行机构组合贷款获得的额度会更高，但是还款年限一般都是3年，最长5年。
利息相对抵押贷款来讲肯定要高一些，并且只分摊到3—5年还款，月还款压力相对较大。
第二：按揭房也是可以做抵押贷款的。
一种方式是二次抵押，因为按揭房本来就是一种抵押消费贷款，房产是抵押给银行的。在不结清原有按揭贷款的基础上，再次抵押，就称为二押。
但是二押选择面会比较窄，部分银行也是不接受二押的，再者二押利息相对一押利息要高，并且还款年限也较短。
另一种方式就是一押，按揭房做一押，是将原有按揭贷款结清后，作为全款房，然后通过银行做抵押贷款。银行接受较高，利息很低，还款方式灵活，还款年限长。
朋友在武汉有一套按揭房，银行余款还有大概100万，128平，目前均价22000元/平，房产价值大概280万，有不动产权证。（注：不管什么房产没有房产证是做不了抵押的）
可贷额度=280万*70%=196万（一般银行可贷额度等于房产价值的7成）
可支配资金=196万—100万（过桥结清银行余款）=96万。
这个资金是满足朋友的资金需求的，而朋友作为长期资金周转，也可以再一次进行选择像还房贷一样长期贷款，比如等额本息20年，相比信贷等额本息3年，利息低得多，月供压力也要小很多，并且也省下了之前还房贷压力。
当然如果做短期资金周转也可以做先息后本1—3年，或者需要资金不多，短期周转可以再一次进行选择做信贷。
还款方式多样选择，还款年限可短可长，利息也相对较低，有的银行贷款甚至比目前房贷利率还低。
注：按揭房不管是做一押还是二押，前提是要有房产证，并且房产有可贷剩余价值。
第三：抵押过的房产是还可以再次申请做信用贷款的。
抵押房，每个月到期还款，因为与按揭贷款没有本质上的区别，也能做信用贷款的，只不过按揭房是消费性贷款，抵押房一般是经营性贷款。
同样，抵押房还款满半年，也能做信用贷款的，可贷额度是通过月还款额，还款时长来评估的，跟按揭房做信用贷款一样，月供越高，还款时间越长，可贷额度越高，当然任何贷款都是要看负债的。负债越低额度越高。
打个比方：
比如朋友抵押贷款了80万，贷20年，已还了3年，年化利率5.85%，月供5662元。
那么理论可贷额度=5662*70=39.6万。（月供放大70倍，最多可放大100倍，根据已还款时间来定）
但是抵押房做信用贷款，可接受的机构范围相比按揭房要窄一些，但是大部分银行和正规机构还是都能接受的。可贷额度和还款方式，还款年限跟普通信用贷款一样。
所以，按揭房可做信用贷款，也能够最终靠过桥结清的方式选择抵押贷款，或者直接做二次抵押，抵押过的房产也可以再次做信用贷款，房产的融资方式还是比较灵活的。
但是到底选择哪一种方式，要通过你自己的真实的情况来决定，比如所需资金多少？可贷额度多少？资金作为短期周转还是长期周转？哪种还款方式更对自己最合适的财务结构？了解清楚，然后再综合决定。
在目前经济环境不是很好的情况下，融资要慎重，融资的方案选择要更加慎重。
融资的方案很多，但是错误的融资方式往往是给企业埋下了一颗雷，很容易就会引爆。
选择了正确的融资方式，就是良性负债，有力促进企业生存和加快速度进行发展，反过来，企业发展越好，往后融资就越容易，良性循环。
