砺石导言：在宏观经济与房地产产业并不景气的2019年，佳兆业却实现合约销售额、营业收入与净利润多项核心指标的逆势增长，同时还实现了负债率的大幅降低。在此背后，是佳兆业在“城市更新”领域建立起的宽广护城河。
张诚 | 作者
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又是一年中的地产企业财报季。
近日，全国各大房企上市企业密集发布了2019年的全年财务报告，除了恒大、万科等几家房企巨头的财务表现引起外界较大关注，另外，总部位于深圳的知名房地产企业佳兆业，由于本次财报中的很多亮点，也备受行业瞩目。
首先，在最能衡量房企当年业务成果的合约销售额方面，佳兆业2019年全年实现合约销售额881.2亿元，同比增长25.8%，年度销售总建筑面积为464.21万平方米，同比增长21%。同时，合约销售平均售价同比去年增长4.0%至每平方米人民币18983元，位居房地产行业前列。
根据克而瑞发布的中国房企排行榜来看，按全口径销售额，佳兆业更是首破千亿人民币，排名第29位，同比上升5个名次，从权益口径看，排名第27位，同比去年上升10个名次。
另外，笔者查阅了佳兆业之前两年的财报报告，其2017年全年合约销售金额只有447.1亿元，2018年提升到700.6亿元，2019年又进一步提升到881.2亿元，在两年的时间内销售便接近翻番，这足见佳兆业的强劲增长。
其次，在营收与利润方面，佳兆业也表现亮眼。其中，2019年实现营业收入480.22亿元，同比增长24.1%；公司拥有人应占年度溢利45.94亿元，更是同比增长67.1%。
在营收与利润增长的同时，佳兆业2019年的净负债率却较2018年度大幅下降了92个百分点，为144%，超额完成去年业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成公开表示2019年将净负债率降到200%以下的目标。在此之前的2016-2018年，佳兆业的净负债率分别为308%、300%和236%，便开始呈逐年下降趋势，这能够准确的看出佳兆业在保障负债与规模的平衡上，已确定进入良性循环阶段。
在公布2019年业绩成果的同时，佳兆业还对外公布了2020年的业绩目标，“2020年的业绩目标总体上没有大的变化，与去年持平或略有增长，仍为既定的1000亿销售额目标”，佳兆业首席执行官麦帆表示，其对于这个目标的完成充满信心，“2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，销售一半以上，即可完成年度目标”。
麦帆称，从推盘时间来看，主要集中在三四季度。按区域分布，大湾区占55%，长三角占22%。“目前整体项目复工已达到92%，基本上除了湖北片区有一两个点还没有复工以外，其他都回归到运营的正规上来，疫情对销售影响有限。”
在保持1000亿销售额目标的同时，佳兆业在2020年还将进一步降低负债率，佳兆业董事局主席郭英成在财报解读会上表示，“下一阶段佳兆业的降负债想往行业方面看齐，努力目标为120%或以下，严控负债一直是佳兆业努力的方向”。
另外，佳兆业还将融资成本的下降定为2020年的重要目标之一，佳兆业去年的融资成本大概在7%的水平，5年期已经做到了6%甚至5%的水平，在2020年有望进一步降低。
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在宏观经济与房地产产业并不景气的2019年，中国很多房地产企业都出现销售下滑，资金困难，但佳兆业却逆势增长，实现了颇为靓丽的业绩；而在因肺炎疫情冲击，更加雪上加霜的2020年，很多房地产企业都岌岌可危，纷纷调低营收目标，佳兆业却依然对完成千亿目标充满信心，在此背后，佳兆业到底有着什么样的底气？
笔者在对佳兆业的具体业务做多元化的分析后认为，其在粤港澳大湾区深耕布局获得的庞大旧改储备，是其对未来业绩充满信心的最大底气。
在当前，虽然中国房地产行业整体较为低迷，但在不同地区之间有较大差别，其中，一、二线城市的景气程度远大于三、四线等低线城市，城市核心地段的需求远大于城市偏远位置。而佳兆业深耕的粤港澳大湾区，是全中国的经济最高地，其在人才吸引与企业吸引力上具有全国其他任何地区无法比拟的优势，而佳兆业所擅长的旧改项目多位于这些城市的核心城区，具有较大的稀缺价值与客户的真实需求，因此受整体行业影响较小。
以2019年为例，仅粤港澳大湾区就贡献了佳兆业整体销售金额的61%，得益于佳兆业在旧改方面的竞争优势，旧改项目销售占整体销售的38%，例如深圳佳兆业盐田城市广场、深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业东门新世界及深圳佳兆业坂田城市广场等旧改项目，在入账成本与货值之间的巨大空间，让佳兆业在2019年实现了极为可观的盈利增长。
在土储方面，佳兆业当前拥有近2700万平方米土地储备，其中80%位于一线及重点二线城市，土地货值近人民币5300亿元，其中大湾区占整体近66%，深圳占整体约33%。预计2020年，佳兆业将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元，这些优质货值为公司后续稳定增长提供强力支撑。其中，佳兆业在2020年1800亿的可售资源中，大湾区占55%，长三角占22%，绝佳的区位优势，大幅度提升了完成全年1000亿元销售目标的概率。
得益于在旧改等城市更新项目的丰富经验，佳兆业已经在该领域形成了领先的核心能力，其于2019年9月，荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院颁布的「2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1」。这种核心能力还帮助佳兆业走出粤港澳大湾区，开始对外复制输出到其他一线城市，其中2019年，佳兆业就成功获取了上海迄今最大的城中村旧改项目，于2020年初，又成功于香港屯门青山湾获得一块旧改用地。
香港屯门青山湾地块是今年香港特区政府首推的用地，占地面积约14.6万平方尺，最高可建楼面面积约58.3万平方尺。项目位置毗邻香港黄金海岸及哈罗国际学校，驾车至深圳湾仅需20分钟，驾车至中环仅需30分钟，拥有非常良好发展前途。佳兆业首次获得香港项目，进一步巩固了其在粤港澳大湾区的优势。
除去在一线城市的旧改项目，佳兆业还以招拍挂、收并购的方式进入全国其他都市圈的核心城市，弥补旧改项目周期较长的短板。其中2019年佳兆业就新进入清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元。例如去年12月27日，佳兆业携手安徽徽创地产集团有限公司成功竞得合肥肥西核心区地块，首次进驻合肥，该地块出让面积约11万平方米、容积率约1.8、计容建筑面积约20万平方米。这些核心城市的进入，大大扩展了佳兆业的战略版图。
另外，佳兆业还积极推进与房地产主业相关的多元化业务发展。其中，佳兆业文体集团去年拓展文体场馆7个，目前在全国11个城市新资产运营17个文体场馆，继续保持最大文体场馆的运营地位。科创集团正式发布孝感佳兆业空港科技城，打造大武汉产城标杆。教育集团，与美国劳伦斯伍德米尔学校达成合作，首所共建学校将落地深圳。这些多元化业务，将与地产主业务形成更加有效的协同效应，助力房地产主业在全国范围的开疆扩土。
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评价一个企业的长期价值，有两个关键因素。一个是看企业的现有主业，是否有牢固的护城河，另外一个看其在现有主业之外，是否有新的增长曲线。
对于佳兆业来说，粤港澳大湾区的城市更新项目就是其业务的基本盘，在业务基本盘领域，佳兆业拥有极为牢固的护城河。而其将在城市更新领域的核心能力又延伸到全国更广范围的一线城市，并围绕这些核心城市采取更多元的土地获取手段，形成了支撑其未来发展的第二条增长曲线。
在当下一线城市“城市更新”需求越来越迫切，可建设用地也慢慢变得少的背景下，佳兆业“旧改之王”的核心能力，让其无论在粤港澳大湾区的业务基本盘，还是在全国其他核心城市的布局，都较其他企业拥有更好的发展机遇，这为其在行业寒冬期的逆势增长，提供了坚实基础。
