受疫情及原油价格等多要素影响，海外金融商场连续发作股价大幅跌落事情，金融危险渐渐的变大。近来，贝壳研究院发布海外金融商场对我国房地产的影响剖析，陈述以为由于国内外金融商场相关度不高，海外金融商场的不安稳对购房者需求直接影响不大。国内居民改进型换房需求首要取决于财物置换，对外部融资的依靠不高。国内房地产商场具有较强的需求空间和足够的方针储藏，好物业好房子的需求会更多。短期商场需求规矩在有力复苏。
一、海外金融商场危险对国内居民购买力影响较弱
海外金融商场动乱直接影响两部分人，一部分是在海外装备金融财物的我国人，另一部分是打算在国内购房的外国人。外国人在境内购房遭到严厉约束，人数极低，可以忽略不计。海外股市大跌会影响海外金融财物持有人的账面财富，继而影响其消费，但这部分人群为海外上市公司持股职工，数量少，对国内房地产商场的影响较小。
海外金融商场危机对国内家庭影响的直接途径是我国金融商场，但我国金融商场与海外彼此关闭，我国的金融方针以我为主，海外股灾难以对国内的金融商场构成影响。美股阅历了十年牛市，存在估值泡沫，这次跌落是由疫情等引发的顶部逃脱，压力巨大。A股则相反，基本是底部徜徉，即使跌落，无非便是探底筑底，压力没那么大。我国金融财物的估值较低，股票商场市盈率较低，短期是比较好的避险财物，长时刻是比较好的价值百科财物。
图：中美股市指数比较
数据来历：Wind
即使海外商场的流动性危险传到我国金融商场，也不会对国内房地产商场构成影响。换房的购买力首要来自于财物，我国的家庭财物结构中，房子是最重要的财物，股票财物只占3%左右。我国家庭不会拿买房的钱用来炒股，也不会由于股票跌了就买不起房。
图：中美家庭债财物结构比较
数据来历：贝壳研究院收拾
房地产买卖是个自发闭环，买房的原因首要是自住和改进，换房需求也是由自身实在需求所决议，且换房对融资的依靠度不大。依据贝壳成交数据，在运用借款购房的二手房客户中，购房总价越高，运用借款的份额和借款成数越低。
图：北京二手房成交中不同总价段房源借款成交占比
数据来历：贝壳研究院
从历史上看，我国股市和房市的体现没有直接相关。2015年我国股票商场低迷，但房地产商场彻底不受影响。2016年也有几回熔断，房地产商场反而一路高涨。在我国，房地产商场的安稳性、收益性都远远超越股市，尤其是中心城市的房价安稳性高。
图：2015年以来我国股市和房价比较
数据来历：Wind、国家统计局
图：北京二手房年度成交均价走势
数据来历：贝壳研究院
二、全球经济危机按捺国内购房需求开释，但不会改动总量
若海外金融商场的危险全面迸发构成全球经济危机，就会通过影响我国出口来影响工作和收入。初次购房者因收入削减而无法入市，导致换房链条也难以发动。收入效应会导致国内购房需求增速下降，但整体的规划依然比较大。当时国内房地产商场的买卖额已达到21.8万亿，即使下降20%，也依然会坚持17万亿的规划。前2月，全国房地产销售额下降34.7%，跟着国内逐渐康复，未来降幅会收窄。
图：我国商品房销售额及增速（%）
数据来历：国家统计局
假如全球经济堕入较长时刻的阑珊，可能会导致家庭债款危险，但我国家庭的财物负债表愈加稳健。榜首，与美国比较，我国家庭的负债率低于美国，储蓄率高于美国。我国的居民杠杆率为52%左右，远低于美国等兴旺经济体70%的水平。2017年以来降杠杆使得居民杠杆率增速放缓。第二，我国家庭住宅财物占比高达60-70%，负债中住宅按揭借款占比达54.6%（2019年数据），只需国内房价安稳，就不会呈现家庭财物负债表阑珊。第三，我国居民住宅按揭借款首付份额在30%左右，通过这几年的降杠杆，关于房价动摇的反抗才能较强。即使呈现少量人群因赋闲、收入下降无法还贷，我国的银行也会活跃做好延期还款等处理，不会任其发展成债款危机。第四，我国大城市的土地供给依然坚持紧缩，超大城市避免城市过度开发约束住宅土地供给，住宅的稀缺性依然坚持。
图：2018年中美居民负债率和储蓄率比较
数据来历：负债率是世界清算银行核算的居民杠杆率，储蓄率是世界货币基金组织测算。
图：2015年以来北京链家二手房购房客借款占等到借款成数改变
数据来历：贝壳研究院
图23：2018年居民部分杠杆率
数据来历：世界清算银行
可是，国外经济危机对国内影响的链条比较长，短期影响不大。我国可以终究靠扩展国内出资和消费需求来对冲外需削减的影响。今年以来中心出台了一系列稳出资方针，加速推动国家规划已清晰的严重工程和基础设施建造，加大公共卫生、应急物资保证范畴出资，加速5G网络、数据中心等新式基础设施建造进展。财政金融方面，加大当地专项债发行力度，1—2月份已下发新增当地政府专项债9498亿元，比上一年同期添加6420亿元。
三、国内商场潜力巨大，方针储藏丰厚，商场预期向好
榜首，我国被按捺的购房需求依然很大。一、二线的购房需求依然存在。从链家要点一二线城市的新增客源来看，春节假期完毕后新增需求开端上升，且跟着疫情的削弱，3月新增客源量增长速度加速。疫情影响下，大面积改进型换房需求被激起。从新增房源重视量来看，140平以上的大面积房子重视占比于近期提高显着，面积改进需求将在疫情完毕后开释。
图：要点17城链家新增房源与客源总量周度改变
数据来历：贝壳研究院
图：链家要点18城新增房源重视量中140平以上房子占比
数据来历：贝壳研究院
第二，我国金融条件比上一年宽松。2020年以来，央行已施行两次降准，2月1年期LPR下降10个基点，当时利率水平低于上一年。并且在全球降息潮下，我国利率仍有下降空间。
图：中美利率水平比较
数据来历：Wind
第三，我国房地产方针东西还有许多。自身我国大城市现已阅历了三年时刻的限购，一部分购房需求被购房资质挡在门外，大城市限购一旦铺开，便会引发商场上升。为了应对下行压力，房地产调控也会恰当放松，鼓舞正常的换房改进等合理消费需求。政府在金融、税收等方面依然有很多的方针储藏。
从当时的商场局势看，商场反弹的力度比较大。3月9日至15日（下称上星期）链家18城二手房商场成交量持续快速上升，环比添加64%，成交量现已康复至上一年12月周均水平的87.3%，商场上升较快。分城市来看，18个城市中有7个城市成交量康复超越上一年12月周均成交量。其间上海、济南、南京、大连四个城市的康复程度比较高，现已康复至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%与112.6%。并且，买卖双方入市志愿增强显着，新增房客源均现已康复超越上一年12月份周均平均水平。
图：要点18城链家二手房实时成交总量周度走势
数据来历：贝壳研究院
综上，咱们我们都以为海外金融商场的危险可能对部分境外上市房企构成冲击，但对国内购房需求的影响比较小，国内住宅反而会成为避险财物而遭到顾客重视。
