短期内扎堆入市、产品同质化严峻，北京限竞房尤其是远郊区的限竞房在2019年面对去化窘境，由此也带来了开发商各出奇招、花式促销。新京报记者发现，不少项目费尽心思将部分产品“装”进普通住所的“条框”里，以凭仗更优惠的首付和税费进一步招引刚需，包围去化。
开发商用普宅来当“卖点”，进一步下降刚需买房的门槛，真的能有用影响去化吗？近6年未更新的2014年版北京普宅规范，是否又到了亟待调整的时分？
昌平北七家的限竞房金辰府，两幢契合普宅规范的楼栋已根本售罄。
普宅与非普宅，二套首付差了百万
春节前夕，坐落昌平北七家的金辰府售楼处，仍然有买房人在看房。这个面向刚需的限竞房项目主打的宣扬标语是，“首付126万起，北七家当时仅有入市普宅，区域内的性价之王”。
“东西向的1号和12号两幢楼是特惠房，上一年11月10日二期开盘，现在只剩下4套房了，楼层不太抱负，只要顶层（15层）和2层了。”金辰府出售参谋说。
特惠房“特”在哪里？出售参谋解说说：“374万元内。北京五环到六环、总价控制在374万元以内的房子，算是普宅，一套首付只用35%，二套首付60%。”
新京报记者了解到，此前，开发商为了年末回款还推出了“一口价”房源。“比开盘时的价格还要低一些。”出售参谋称，现在只剩1号和12号两幢楼的4套房是“一口价”，临街的1号楼“一口价”为350多万元/套，方位靠里一点的12号楼“一口价”为360万元/套。
金辰府体量较大，合计1744套房源，只要89平方米三居和143平方米四居两种户型，其间四居只要300套。除了两幢东西向的楼栋以外，其他89平方米户型均为南北向楼栋，总价超出了374万元，被界说为非普宅。
出售参谋称，开盘当天，这两幢特惠楼总 计238套房的去化率就已挨近80%。除了总价相对低之外，被划为普宅后，对首付压力大的刚需族来说，门槛又下降了不少。并且，如果是二套，则首付压力更小。
以东西向89平方米户型（普宅）核算，假定总价357万元，二套首付60%，为215万元，借款142万元；以南北向89平方米户型（非普宅）核算，总价415万元，二套首付80%，为332万元，借款83万元。比较来看，总价上相差50万元左右，但首付相差很大，二套房的首付相差了100多万元。
普宅当“噱头”，拉动全盘去化效果有限
据北京华夏统计数据，2019年，北京限竞房商场仍然供大于求，限竞房供给3.56万套，供给面积402万平方米；成交2.09万套，成交面积230万平方米。到2019年12月底，北京限竞房商场现已上市6.05万套，成交2.55万套，全体网签去化率42%。
多个方面数据显现，2019年北京限竞房新入市项目中，滞销项目13个（去化时刻9个月以上，均匀去化率49%以下），占比12%（含网签滞后要素）。业界人士剖析以为，除掉项目扎堆、产品同质化等要素，环线及区域是影响项目去化的中心要素，从出售状况去看，滞销项目中77%坐落远郊区，配套等问题也较杰出。
新京报记者发现，为打破去化困局，不少限竞房项目尽力做出了一部分小户型产品，使之跻身入普宅领域，然后进一步下降购房门槛，招引刚需上车。从六环内项目看，除了北七家的金辰府外，亦庄的我国铁建·世界第宅，将东西向80平方米户型、南北向75平方米和60平方米户型大多做成了普宅。“郭公庄三兄弟”中的中铁·诺德逸府，将60平方米南北通透两居做成了普宅，总价略超400万元，契合五环内468万元/套的普宅规范。
可是，这些开发商精心做出来的普宅，在整个项目体量中份额很小。比方金辰府总共1744套房源，只要238套房为普宅。对此，合硕组织首席剖析师郭毅以为，部分限竞房将单个房源的价格调整到契合普宅规范，作为购房的“噱头”，关于项目全盘起到的拉动效果相对有限。究竟这些房源仍是少数，并且这部分少数房源自身的规划规划或许存在短板和瑕疵，才干在价格上做出凹凸落差的调整。尽管让购房者享用到了更低的首付和契税，但产品有或许先天不足，去化仍然存在难题，一起，整盘更多产品仍对错普。
“调整价格归入普宅，让更多刚需和刚改以更低的首付门槛完成置业愿望，值得鼓舞和赞赏；但从契合普宅的产品或许会先天不足来看，部分限竞房仍是需求全体调整价格预期，随行就市地拟定商场行情报价，才干完成更好的商场破局，呈现更好的成绩体现。”郭毅说。
普宅规范6年未改，“装入条框”也非易事
即便是一个项目的少数产品，开发商将之“装”入普宅的“条框”，也并非易事。这是由于能满意北京现行普宅规范的房子少之又少，尤其是北京六环以内。
本年1月，就北京现在履行的2014年版普通住所确定规范，北京市政协委员提出，北京普宅规范已有近6年未更新，应当令修正调整。
“必需要修正调整了。”一家房企的高层人士对新京报记者说。这位业界人士表明，近两年来，北京入市的商品房绝大部分都归于非普宅，即便是限竞房项目，大部分也算豪宅领域，只要极单个项目或许一些项目的部分户型被界说为普宅。
这位房企高层给新京报记者算了一笔账，以改进住所的600万元总价为例，此刻，普宅的二套首付是60%，豪宅的二套首付是80%，相差高达20%，换算下来便是120万元。“要一次性拿出来120万元，关于一般家庭压力很大。”
业界人士称，现在，北京房地产商场上的二次改进需求火急，比方一家三代五口人，或许二孩家庭都有改进需求。尤其是二孩方针后，二孩家庭遍及面对着换房的需求，将空间已显短促的首套房改进为面积更大的房子。
“改进性产品出售较好，近两年好卖的户型是110-140平方米的产品，这样的面积和空间最受老百姓欢迎，出售最好，但它们简直100%都被界说为豪宅。”业界人士称，实际上，这些一家三代五口家庭、二孩家庭都是刚需，资金来源是卖了首套的钱用作二套首付，但他们此刻很或许面对的问题是，要买的房子顶着一个豪宅的“身份”。
业界：普宅规范应随商场行情报价动摇调整
“按2014年版规范，北京约86%的新建住所被确定为豪宅，六环内普通住所仅有5%。北京当时的非普住所规范过低，已极度影响和限制商场的正常健康发展。”华夏地产首席剖析师张大伟说。
张大伟以为，当下，北京楼市绝大部分购房者都是依照非普通住所规范在首付，而事实上，商场上在出售的限竞房应该归类为普通住所，特别是140平方米以内的住所。现在商场呈现的限竞房库存积压，很大原因也是由于非普住所规范过低，导致五环和六环之间的大部分限竞房，只能借款60%或20%。
郭毅表明，2014年9月发布的北京普宅规范至今近6年没更新，期间，北京住所价格在2015年和2016年阅历了一轮上涨，造成了商场上大部分在售项目呈现“被豪宅化”的现象。2018年和2019年，限竞房进入北京商品住所商场，限房价、竞地价的这类产品自身应该契合普宅界说，但大量限竞房仍然“被豪宅化”，购房人不得不付出更高的首付份额和契税规范，这对刚需和刚改客群来说并不公正，也对他们的购房需求形成了掣肘。
“咱们很早就发起，北京普宅规范应跟从二手房的最低计税价格作实时调整，或许一年一调整，可上调、可下调，跟从商场行情报价的动摇作相应的调整，才是更合理的规范。新的普宅规范应结合近6年来北京房价上涨的实际水平调整，调整火烧眉毛。”郭毅表明。
新京报记者 王海亮 拍摄 王海亮
