作者：螳螂 来历：开盘叮叮
1月17日，蛋壳公寓成功赴美上市。
这是2020年榜首支登陆纽交所的中概股，也是青客公寓之后第二家成功上市的长租公寓企业。
上市首日，蛋壳公寓开盘即破发，在收盘前的最终一分钟，困难守住了13.5美元的发行价。
甲醛超支、强制绑定金融程序、破产拿不回租金，这样一些问题都实在存在吗？
假如存在，我国为何需求扶持长租公寓工业的开展呢？
而刚刚上市的蛋壳公寓，它又值得出资吗？
1什么是长租公寓？
2018年，我国约有2亿人居住在租借住宅之中，总租金收入到达1.8万亿元。而到2023年，这一数字将增加至3万亿元。
长租公寓，便是公司将房东的房子长租下来，经过一致的改造装饰后，转租给房客。
假如放在传统的租借工业链中看，长租公寓包办了中介、运营、租后服务的人物。
自2015年成为风口之后，该类型创业公司多达上百家。
仅在2017年，就有近20个品牌公寓取得融资，职业总融资超越400亿元。
有出资者以为，未来，长租公寓将成为房产租借商场的主体。房东与租客直接对接的形式，将逐渐成为曩昔式。
毫无疑问，这是一个猪都能飞起来的风口商场。
与热火烹油的出资远景相对应的，是职业的鱼龙混杂。
2018年315打假，蛋壳公寓被曝出甲醛超支，有蛋壳公寓出售称：“怎么说呢，一般公司做到这么大，赔一个死人的钱仍是赔得起的。”
2019年7月，青客公寓被曝租后服务极差。某租户马桶发作毛病并长时刻无人修理，房内3人只好跑去邻近的医院上厕所。
国内长租公寓榜首股青客公寓的股价并不达观
事实上，甲醛超支、马桶毛病这还算好的，最少你还有房住。
据不完全统计，2019年全年，已有超越50家长租公寓爆仓。如源涞国际，乃至因为现金流开裂，走上了不合法集资的路途。
假如你所住的公寓公司爆仓了，你不只会被房东扫地出门，预先付出的房租（包含偿还在银行预先借款的“租金贷”）也很难拿回来。
而即便是青客、蛋壳这样的职业龙头，做得越大、亏得越多也是职业的常态。
那么，已然职业这么紊乱，为什么商场普遍以为长租公寓工业长时刻向好呢？
2方针大力扶持
咱们咱们都知道，举凡跟我国房子相关的工业，无论如何都绕不开两个字：方针。
妙的是，现在的国家方针特别合适如蛋壳、青客这类的长租公寓龙头企业的成长。
在两会、中心经济工作会议等重大会议中，我国政府屡次着重要大力开展住宅租借商场。
说白了也是没办法，究竟一二线城市的房价一般人还真买不起。不租，莫非睡天桥洞吗？
另一方面，政府对租金贷形式的办理越来越严厉。
现在，包含蛋壳公寓在内的绝大部分长租公寓企业的营收严峻依靠“租金贷”。
租金贷，便是银行等金融机构先替租客付出全年房租给长租公寓，租客按月向银行还贷缴租。
长租公寓会经过扣头、“押一付一”等方法“蛊惑”用户挑选租金贷。
看起来，这是一个多方共赢的付出方法。可跟着长租公寓公司的一再破产，该形式的问题也开端露出。
一旦长租公寓破产，那么租客随时都会为房东扫地出门，而之前许诺的银行借款却依然要还。
不还？
你乐意上征信名单？
如此行为对租客实在太不公平，因此在2019年圣诞节，我国政府给长租公寓工业送上圣诞礼物：
住建部、发改委等6部委联手规则：住宅租借企业租金收入中，住宅租金借款金额占比不得超越30%，超越份额的应当于2022年年末前调整到位。
国家对租金贷的约束当然有利于商场标准并保证民生，但这在无形之中，也推动了长租公寓商场马太效应的构成。
在曩昔，长租公寓严峻依靠租金贷形式来快速获取租金，从而跑马圈地。在租金贷被约束之后，中小企业想要应战职业龙头将变得更困难。
就像在各种气候大会上，发达国家总要求全国际一同严厉约束碳排放相同。
究竟，人家早就完结工业化了。
明显，这对已然是工业龙头的蛋壳公寓而言，又是一个利好。
当然，打铁还得自身硬。哪怕处在风口上的猪，假如有口蹄疫，那也飞不起来。
那么，蛋壳公寓自身值得出资吗？
3蛋壳，值得出资吗？
现在，蛋壳公寓已完结7轮出资，背面股东包含山君举世基金、蚂蚁金服等。
蛋壳的营收也处于长时刻增加的状况。
2018年，蛋壳营收27亿元。而2019年前三季度营收已达50亿元。
比较之前，2019年前9个月的运营费用率为27%，与同期比较已开端下降。
在未来，跟着其规划进一步扩展后，其本钱控制才能与盈余才能必然增强。
在运用租金贷的比重上，蛋壳公寓比年下降，从2017年的91%,至18年的75%，现在，则只要67%。
以这个速度考量，在2022年到达国家要求的30%红线，并非不可能。毫无疑问，这将大幅度的下降企业的运营危险。
在规划上，蛋壳公寓所办理的新公寓数量已超越430,000间，在职业中处于前三。而更难能可贵的是，蛋壳公寓房东的续签率为80%，职业榜首。
这说明，蛋壳的运营才能已得到商场的认可。
一般，单间的回本周期在12-20个月左右。结合到蛋壳公寓80%的续约率，这在某种程度上预示着，蛋壳公寓有1-5年的时刻可用于盈余。
可以说，现在蛋壳公寓的盈余形式适当健康。
当然，蛋壳公寓也有自己的问题。
现在，蛋壳公寓的财务状况与WeWork极为相似。营收才能极强，但运营亏本也大，烧钱速度惊人。
2017年，蛋壳在每套公寓上可以得到营收1850美元。2018年，2282美元，增幅23%。
2019年，2293美元，增幅0.5%。
这在某种程度上预示着，蛋壳公寓每套公寓的均匀营收很可能现已见顶。
别的，蛋壳的营收增幅从287%降到了184%、毛利率从230%降至40%。明显，这个趋势也不能让出资者定心。
结合这些数字，咱们判别在短期内，蛋壳公寓不太可能大涨。
而假如从长时刻考量，因为国家方针与工业大环境利好，蛋壳公寓依然具有出资的价值。
