摘要：在房地产严调控、严监管的大环境下，公司债和ABS商场开展迅猛，成为房企融资的重要手法。
观念指数2019年关于房地产的方针频出，多达600余次，突出了房价求稳的信仰。
在房价横盘、需求趋向理性的环境下，负债率遍及偏高的房企不得不努力寻求其他出路。同为地产职业，商业地产不失为一个好挑选，但和高周转、易仿制的住所项目比起来，需求探究、深耕的路还非常绵长。
商业地产不仅对房企的运营才能有极大要求，对企业融资才能上的要求也不容小觑。但是2019年以来，房地产严调控、严监管，对商业地产也不可避免地带来影响。从前的融资主力银行借款身影远去，公司债和ABS商场开展迅猛，成为商业地产企业融资的重要手法。
据Wind数据计算，2019年房企发行公司债255只，规划为2963.4亿元；ABS发行2458.94亿元。算计发行5422.34亿元，约占公开商场融资的70%。
与此同时，需求看到2019年监管部门就ABS事务共开出16张罚单，占历年ABS罚单的一半，针对ABS事务的监管不断趋严。考虑到占比最大的企业ABS在2019年的发行增速呈现下滑，估计2020年房企ABS商场规划不会有较大的增加，房企的融资环境仍然非常严峻。
商业地产ABS单月发行规划下滑
2019年下半年，不少银行因借款资金违规流入房地产而遭到处分，罚款多者，达上百万元。
银行借款不断受限，房企只能转向其他融资途径，ABS成为一个不错的挑选。据Wind数据计算，2019年财物证券化商场共发行产品1431单，发行规划算计23262.83亿元，同比别离增加50.63%和15.50%。其间，企业ABS产品共发行1000单，发行规划算计1860.57亿元，同比别离增加43.27%和13.64%。
跟着ABS商场开展迅猛，严监管的方针也开端走入ABS商场。2019年监管部门就ABS事务共开出16张罚单，占历年ABS罚单的一半。总的来看，尽管2019年财物证券化产品发行规划持续扩展，但发行增速有所下滑。其间商业地产12月的发行规划更是呈现跌落。
依据观念指数计算，到2019年12月31日，中国内地商场上已发或待发的，以商业地产作为底层财物的财物证券化产品共43单，发行规划到达了1088.5亿元。其间ABS发行数量和规划皆占有第一，共发行28单，规划到达529.74亿元，占比48.67%；CMBS发行10单，规划为497.76亿元，占比45.73%；类REITs发行2单，规划为40亿元，占比3.67%；CMBN发行3单，规划为21亿元，占比1.93%。
数据来历：观念指数收拾
而从投向上来看，到2019年12月31日，以商业广场作为底层财物的财物证券化产品总规划有447.32亿元，为最主要投向；以酒店作为底层财物的有188.43亿元；以写字楼作为底层财物的有111.1亿元；以混合商业财物包作为底层财物的有120亿元；其他业态作为底层财物的，合共221.65亿元。
数据来历：观念指数收拾
但从12月单月数据上来看，中国内地商场上已发或待发的，以商业地产作为底层财物的ABS共发行6单，总规划仅为93.55亿元，比较11月的115.57亿元规划呈现下滑。其间以酒店作为底层财物的有11.75亿元；以商业广场作为底层财物的总规划有6.5亿元；以其他业态作为底层财物的总规划有67.8亿元。
公司债偿债压力中上涨
和ABS商场相同，公司债权重上升，成为房企的重要融资手法之一。
依据wind多个方面数据显现，2017-2019年房企发行公司债别离为69单、196单、255单，发行金额别离为683.30亿元、2612.27亿元、2963.40亿元。2018年房地产监管方针由紧到松，公司债得到爆发性增加，同比增加177%，发行量翻番；但2019年监管趋严，不少券商接到证监会借新还旧窗口辅导，公司债的资金用处遭到约束，导致2019年公司债增速显着放缓。
2019年房企发行公司债近3000亿元，成为地产第一大公开商场融资东西。从期限方面来看，公司债多为3-5年期产品，与多为1年期的ABS项目构成互补。从本钱方面看，据wind多个方面数据显现，房企公司债券均匀利率约为5.65%，龙头企业及中小企业利率距离较大，从3.3%-9%不等。
据观念指数不完全计算，2019年商业地产类型公司债12月单月发行9单，规划为461.88亿元，用处多为归还到期的公司债券本息。同比11月的6单共125.3亿元的发行规划，增加了3倍有余。在约束公司债资金用处的情况下，12月规划仍然增加如此之多，这也从旁边面体现了2019年年末偿债顶峰的压力。
大宗买卖年末活泼
据CBRE陈述数据显现，2019年全国大宗商业地产出资年度累计买卖金额到达2564亿元，外资体现活泼，占比到达32.5%。
依据观念指数不完全计算，12月单月商业地产大宗收买买卖共13单，总规划约180.18亿元；其间房企参加的买卖数量为10单，体现活泼。
来历：观念指数收拾
一切买卖中，综合体规划最大，共8单，规划为115.43亿元，占总规划的63%；写字楼2单，买卖总额为35.47亿元，占总规划的19.36%；公寓2单，算计18.6亿元，占总规划的10.15%；酒店买卖为2单，算计75.94亿元，占总规划的7.47%。
