2019年，长租公寓爆雷不断。2020年，长租公寓则又呈现了新现象。
“不只涣散式公寓，会集式公寓也在谈降租，租金下行是不争的现实。”近来，在房东东举行的一场北京长租公寓调查交流活动上，乐乎公寓CEO罗意指出了现在职业面对的一大普遍现象。
“一些企业是通过跟业主交流，通过摆现实、讲道理、讲本钱、看财报等方法来降租。乃至2019年，有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表明。那么，现在是否普遍存在降租现象？长租公寓空置率状况如何？通过2019年后，长租公寓职业的运营逻辑是否发作了改动？
多家长租公寓租金已现下调
“现在依据会员单位反映，受租借客户削减、租借住宅添加、传统租借冷季等要素影响，租金的确在下降。”在承受新京报记者正常采访时，北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表明。
地新引力租借研讨组相关负责人也表明，现在商场的确存在降租状况，“许多涣散式公寓为抢夺规划，在前期抬高了收房价格，以至于高位拿房。现在商场热度下降，为保证正常运营与收益，不少组织会挑选与业主从头交流，再次商定租金价格。”
记者多方了解到，一些长租公寓组织、租借渠道的确呈现因调整优化单个房源合同，而与业主交流洽谈的状况。原因之一在于，之前收房时的评价价较高，现在体系依据当时商场状况归纳评价做出调整。
实际上，近几个月，不少城市的住宅租借商场一向连续降温趋势，成交量价继续下探。贝壳研讨院的多个方面数据显现，2019年全年范围看，全国要点18城全年均匀租金水平有所跌落，同比下降13.21%。要点18城中，成交房源提价的套数占总套数的份额为6.09%，同比下降5%；降价的套数占总套数的份额为24.15%，同比添加18.3%。
之所以会呈现降房租的现象，在贝壳研讨院资深租借商场分析师黄卉看来，是此前一些长租公寓企业“高收低出”的形式导致。
实际上，此前部分企业为快速规划扩张，争抢优质房源而不计本钱，导致拿房本钱高企。不过，在租金价格稳中有降的商场行情下，企业盈余空间遭到揉捏，为保持企业运营，企业不得不下降房东租金本钱。
租金水平主要由供求联系决议，升、降是正常商场现象。基于此，在赵庆祥看来，“假如说前几年住宅租借职业存在‘虚火’，那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’，有利于住宅租借商场长时间、健康、稳定开展。”
涣散公寓空置率应在10%以下
有必要留意一下的是，在现在商场环境下，尽管一些长租公寓挑选与房东洽谈调价，但仍面对不少空置现象。
罗意指出了现在职业存在的一大现状：在杭州、深圳等城市，一些长租公寓企业存在较严峻的空置现象，然后导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法，他清晰表明，“存在企业空置率较高的现象。”
实际上，空置率是租借企业运营的一大要害目标。据赵庆祥介绍，一般而言，会集式公寓的空置率应尽量在5%以下，涣散式公寓应尽量控制在10%以下。假如高于这一规范，租借企业盈余压力就会加大。
空置率近期有所进步，在地新引力租借研讨组相关人士看来，原因有两方面，一方面在于，每年11月至次年1月为租房冷季，“返乡潮”导致不少租客退租，这属职业正常现象。除此之外，一些长租公寓从业者，因本身运营不善及职业决心缺乏，导致空置率上升，然后退出长租公寓职业。
现实上，纵观2019年，在阅历了非理性的昌盛阶段之后，商场对前期盲目寻求扩张速度和规划，导致物业资源使用低效、产品良莠不齐以及财物估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此一起，2019年，针对完善长租公寓商场监管的方针亦不断出台，对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求，职业正向着更理性的方向纵深开展。
精细化差异化运营成趋势
还有一个值得重视的问题在于，比较前两年，现在长租职业的供需联系是否发作了改动？对此，赵庆祥表明，跟着住宅存量的继续不断的添加，长时间来看，租借住宅的供给量必定会继续添加。而反观人口数量，除了少量人口净流入城市之外，大都当地的人口都在削减。因而，从总量上来说，住宅必定会供过于求。
而关于北京市住宅租借商场而言，赵庆祥指出，跟着集体土地上租借住宅构成供给，以及组织化程度的进步，租借住宅供给量也在继续不断的添加。而需求方面，跟着“疏解整治促进步”作业的深化，客观上住宅租借需求会削减。不过，供需严峻联系缓解后，租借住宅全体质量会得以进步。
在赋能本钱创始人胡振寅看来，供给方面的确在添加，“从2017年以来，职业界企业大多加快扩张，职业外许多个人和组织亦参加这一职业，其间不乏盲目跟风者，然后导致2017至2018年期间供给量的会集添加”。与此一起，需求端方面，则面对了缩短和分流。胡振寅指出，职业界现在要点面向的是白领人群，不过，在二线城市抢人大战布景下，白领人群呈现必定的分流。并且跟着部分白领收入的下降，导致他们为下降房租开销，而挑选低一层次的住宅或偏僻住宅。
“一增一降之间，当时时点下，在青年白领长租公寓业态中，曩昔几年求过于供的状况的确发作了改动。”胡振寅表明。
不过，胡振寅一起指出，住宅租借历来不是总量求过于供，而是供求错配，包含区域和产品形状的错配。详细而言，青年白领公寓在中心地段和非中心的部分工作商圈依然求过于供，个性化又有性价比的白领公寓，也依然没有被很好地满意；一起，质量蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。
基于此，胡振寅指出，严峻求过于供、一般白领公寓开业就能挣钱的年代已曩昔了，但商场中依然有许多租房需求尚待满意。
跟着供需联系发作显着的改动，在罗意看来，长租公寓企业要做差异化产品，进步自己的运营、获客才能。与此一起，阅历了2019年后，从业者也要更为理性，“要认识到，长租公寓并非只涨不跌的职业。”
本版采写/新京报记者张晓兰
