楼盘陈述|商场分析|区域板块| 土地商场
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土地商场是楼市的晴雨表。
网红经济学家任泽平说了，房地产长时间看人口，中期看土地，短期看金融。在金融上，昨日央行降准释放了8000亿流动资金，尽管这些钱并不是针对房地产，可是对楼市一定会起到利好效果。
来看中期的土地商场，成都市区整体仍土地缺少，新增供给吃紧。此前，咱们总结了2019年成都楼市土地时提到，整体来看地块小，单价高，是2019商场主旋律。（概况戳链接地王生计规律）
12月31日，重视度最高的外金沙137亩纯住所用地，在年底收官之日以60.6亿被中铁建拿下。这一幕似曾相识，没错！2016年底，中铁建一举拿下华府板块375亩连襟地，总计花费53亿元，楼面价到达10900元/平米。
此次，中铁建拿下外金沙地王，楼面价到达了16700元/平米。有人测算未来的销售价格要到达3万/平米。
南哥终年混迹于金沙，对周边地盘“熟门熟路”。金沙这个区域，很古怪，一两公里之内差价一倍乃至两倍，环视整个成都，如此大价差的区域也非常罕见。
所以，南哥今日想给咱们伙儿一起来同享，什么原因形成看似相同楼盘的价差，搞懂房价的内涵价值逻辑，有些坑能够尽或许的避免。
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一墙之隔，房价差一倍
咱们看到下面这张图，在金沙片区两公里范围内，房价最高的能够到达3万以上，而绿城凤起朝鸣的新房价格到达3.5万以上，最低的则只要刚刚1万。
/图片源于链家
这个两公里范围内，房价大约分为三个层次，其间金沙城房价在3万左右，近邻青房和蓝光的项目只能卖到1.4万—1.9万，安顿小区在1万的贱价徜徉。
即使同地段，但资源不同，价值不同会很大。
第一个咱们需求清晰的是，地段带来的价值，是建立在资源之上。比方，中铁建新地块，其享有的资源和金沙城能够说是根本一向。这些资源包含了从小学到中学的优质教育资源，以及上千亩的百仁公园环境。
青房上瑞天韵这个项目为什么只能卖到金沙城一半的价格呢？看似间隔中铁建地块不远，可是由于其方位地处金牛区，与青羊的教育资源不同较大，校园资源不能享用，公园资源不能直接享用，产品上也有差异，价格只能有金沙城的一半。
常常会有中介给购房者灌注，你看间隔XX公园也就一公里，价格只要XX盘的一半。不过，间隔近，不意味着价值附近。
购房者在买二手房时，校园、交通、商业等配套在看房时一望而知。不过新房，特别是新区的新房，许多配套处于前期规划，乃至没有规划阶段，购买危险相对更大。可是，危险大的背面是收益也或许更高，因而跟着城市的开展，城郊的涨幅遍及更大。
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产品不同 价值不同两倍
南哥有个朋友，最近很快乐，他有一套房近邻新房开盘价到达了3万。
这个项目，咱们应该听说过——德商新期望国宾锦鳞。该朋友在中介挂了一个月后快乐不起来了，甭说3万，1.5万也没有人问津。中介说，有人出价——1.2万。
/图片源于链家
从上图能够看出来，尽管德商新期望国宾锦鳞价格到达了3万，不过周边的老破小根本都在1.1万—1.5万，和国宾锦鳞的价格相差一倍到两倍。
产品不同，价值相差两倍！
这个事例里边，周边的楼盘和国宾锦鳞的配套资源根本同享，有些破长幼项目间隔7号线茶店子地铁口还更近。可是，由于产品不同，价值相差到达了两倍。
在曩昔10年，主导楼市价格的是李嘉诚的“地段论”，可是在“存量年代”，产品价值占有的比重会渐渐的大。
所以，购房者假设只看地段，而不看产品，在房产出资时，简单“采坑”。
国内房地产尽管开展了20年，但老练度并不高，产品的迭代也很快，20年前的产品现在现已落后太多，价值大打折扣。
因而，破长幼假设没有肯定的稀缺资源很难有跑赢大盘的时机。什么样的破长幼可优先考虑，比方，青羊区泡小周边的破长幼，有校区资源；比方，浣花溪的破长幼，有环境资源。
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老练地段 所有人看到的价值难言潜力
买房，咱们一向说，城市中心地段是最抗跌的，这句话咱们都很耳熟。确实，市区最抗跌，可是还有一句话你不知道，市区也最“抗涨”！
怎样了解这句话。南哥一向有个观念，买房就比方买这座城市的股票，城市价值涨了你的股票就涨了，这便是城市盈利。
那么，什么股票会涨？苹果、茅台会涨吗？不一定！苹果、茅台是好公司，好股票，但不代表股票会涨。由于股票的价格是其未来价值的预估，茅台的高股价或许现已实现了未来的潜力，这便是股票的逻辑。
老市区中心地段，就比方明星股票。无论是地段、教育、商业，其价值早现已彻底出现，上涨潜力反而有限。
/图片源于链家
比方，中海名城这样处于城市中心高端板块的楼盘，曩昔3年涨幅非常有限。中海名城所在的紫荆板块，现在二手房均价也不到1.7万。而天府新区中海天府里的清水单价现已卖到2万，这便是新区和老区的差异。
许多购房者会问老区和新区怎样买的问题。南哥只能告知你，增值的逻辑在于，他人没看懂这个项意图价值之前买入，当所有人都看懂了，这个项意图价格等于他的价值，增值空间现已不存在。
大道至简，出资楼市的道理和其他出资没有差异。
那么，套利的空间在哪里？就在你的判别力，关于一个区域开展的潜力，每个人获取的信息、认知不一样，判别不一样，当他人没有认识到价值之前杀入，才干获取盈利。
主编：邱 薇
编缉：黄 玲
修改：小甜甜
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