影响房价上涨的因素有很多，如果你去问10个人，可能会得到10种不同的答案，比如土地价格、小区地段、货币因素等等。但是，在笔者看来，无论是哪一种影响因素，归根结底还是要供需关系的变化。其实，对于任何一种商品来说，供不应求，价格自然就会上涨，而一旦供过于求，价格就会下滑，其实房子也不例外。对于这一点，央行货币政策委员会委员樊纲表示，目前住房市场最大的问题就是供需不平衡，过去这些年，之所以大家认为未来的房价会上涨，就是因为供不应求。
众所周知，住房商品化开始于1998年，截至2018年已经过去20年。在这样的一个过程当中，商品房市场得到加快速度进行发展，全国平均房价水平也从1854元上涨到了8736元，足足上涨了4.7倍。为何房价能够不断保持上涨？其实，从城镇化进程就可以找到答案。过去20年，伴随城镇化不断推进，城镇人口从3.8亿增加到了8.31，也就是说，城镇人口增加了4.51亿，平均每一年就要有2255万人进城。显而易见，有需求就有市场，正是随着住房需求的不断释放，房价才会一路上涨。
当然了，为了满足不断增长的住房需求，过去这一二十年，住房总量也是呈现不断增长的态势。根据国家统计局数据显示，从1998年到2018年，全国新增商品房竣工面积9797477831平方米，按照每套100平方米计算，大约新增商品房9798万套，接近1亿套了，如果以四口之家为标准，差不多能够完全满足4亿人口的住房需求了。看到这里，很多人可能要问了，现在城市里已经有8.31亿人口，难道目前房子远远还不够住吗？
其实，并非如此。通过上文分析，我们已知道了，住房商品化改革开始于1998年，但是在这之前，大量的城镇住房基本都是以小产权房形式存在的。就拿深圳来说，小产权比例达到深圳房屋总量的50%，甚至60%以上，解决了很多市民，尤其是新市民的住房问题。据不完全统计，目前全国小产权房的数量是商品房数量的3倍左右，也就是说，全国小产权房差不多有3亿套。因此，我们把小产权和商品房加起来看，住房总量似乎已经出现了过剩的迹象。
日前，央媒释放了一条关键消息
关于这一点，最近这一个月以来，经济参考报、人民网等央媒和中国社科院的各类报告也给我们透露了一些信号，预示着商品房市场或许慢慢的开始出现了供过于求的势头。
12月20日，经济参考报刊文《百城住宅库存同比连增12个月》，文章称，截至今年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%，连续12个月呈现正增长态势。具体来看，一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2799、24157和20403万平方米，环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。
早在10天之前，中国社科院发布的《中国住房发展报告（2019-2020）》也透露了类似的信号。报告称，过去四年，期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年，期房存销比则反弹至3.0年，报告认为期房去化压力较之前已经增加了。那么，何为存销比呢？顾名思义就是一个周期内，存量和销量的比值。一般来说，数值越小，代表商品越畅销。
如果再把时间向前推，早在一个月之前，人民网刊发了一篇《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》，曾引起了市场的热烈讨论。文章称，全国商品住宅供求比2016年以后逐渐增大，2019年接近供求平衡，2020年则预计将供大于求，市场将面临继续调整压力。研究员王若辰表示，住宅价格与供求关系存在较大的关联性，供小于求，房价易涨难跌；供大于求，房价易跌难涨。那么，什么又是供求比呢？这个很容易理解，就是一个周期内，供应和需求的比值。
根据以上报告或者统计，从“存销比”来看，存量多了，销量少了；从“供求比”来看，供给多了，需求少了。其实，无论是“存销比”还是“供求比”，都已经透露出了一个十分明确的信号：市场上的房子正在慢慢的变多，而需求却正在减弱，这在某种程度上预示着2020年楼市供求关系或将迎来拐点，产生的最直接影响就是房价上涨动力不足。
2020年以后，买房是“挑着买”还是“抢着买”？
从短期（针对2020年）来看：
在严厉而又密集的调控影响，炒房客已经纷纷离场，而作为楼市最主要的购房力量，刚需普遍买涨不买跌，所以存销比反弹和供求比上升不可避免。此外，国家已多次重申房住不炒和不再把房地产作为短期刺激经济的手段，而且日前的经济工作会议上也明确为2020年定下了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，这在某种程度上预示着即便供过于求，房地产调控政策也不会出现大规模的放松和刺激。
因此，可以预见的是，至少未来半年时间，开发商的营销重点仍旧是想方设法加快销量，甚至是降价跑量。需要注意的是，尤其是对于三四五线城市来说，过去2-3年里，买房需求已经被过度透支，再叠加棚改红利逐步退场，人口不断流出，明年开发商面临的销售压力可能会进一步明显，所以对于普通购房者来说，“随便挑”并不是一个难题，尤其是二手房的议价空间或将进一步加大，这显然是利好刚需的好消息。
从长期（未来10年）走向来看：
未来10年，房价反弹的空间和概率越来越小。目前，我国住房总量已经基本足够，而且北京、上海、南京等许多热点城市已确定进入到存量市场，这在某种程度上预示着房地产市场将逐步告别大拆大建阶段。关于这一点，在日前的经济工作会议上，国家明确了要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。因此，房地产将进入一个新阶段，而盘活存量住房是主要趋势，未来市场上的房子会慢慢的多。
具体来看，除了更新改造老旧小区，还有一个重要方向就是通过房地产税，甚至是空置税等措施把更多的空置房子推向市场，无论是出租还是出售，都能大大的提升住房资源利用率。除了加快盘活存量房，需要注意的是，目前国家正在试点租赁住房、共有产权等住房方式，未来将会分散更多商品房市场的购买需求。因此，可以预见的是，楼市调控不会放松，将逐步向长效机制过渡，未来住房供需会一步平衡。
通过上文分析，楼市供求关系逐渐迎来了拐点，尤其是对于中小房企、多套房持有者，以及正在被限售套牢的炒房客等群体来说，或许可能要“睡不着”了，只要调控不放松，明年可能会更加着急。其实，退一步来说，针对未来的住房市场格局，如今已经不能简单的就用一句“挑着买”或者“抢着买”来形容了，只能说随着房地产长效机制的推进，各种住房方式将会在市场上“遍地开花”，购房者可以各取所需了，住房越来越容易了。
