01
山后的房子，也敢卖8万？
有工业的区域，房价就会有支撑。假如是工业+学区，那房价就要占有高地了。
比方海淀。
东西城由于极为特别的原因，成为北京房价最高的当地，而海淀凭借着多年的工业开展，以及海淀家长们对教育的疯狂，让海淀房价成为仅次于东西城的存在。
但是，在海淀，有一个板块，即便房价现已挨近8万，仍然仍是有许多人diss，觉得他不配，这个板块，便是西北旺。
一句话归纳这个板块便是：“工业的高地，教育的洼区”。
西北旺之所以被diss。很大一个原因在于——坐落山后区域。
关于房产投资者来说，了解一个区域的地理环境，是非常重要的工作。当一个区域被高铁、高速、自然条件构成的山河切割的时分，这个区域的开展往往不平衡。
由于资源总是挑选在最有利的交通条件下会集。
想要了解西北旺的状况，就不能不提海淀区的规划。
迄今为止，海淀区的规划，仍然和海淀的地形有非常重要的联系。
咱们看海淀的地形。海淀和北京全体地形是共同的，西北高东南低。
辖区内的西山，是太行山的一条支阜，宛如腾蛟起蟒，从西方遥遥拱卫着北京城。因而，古人称之为“神京右臂”。
请注意下图的小红点，百望山所在地，这儿是太行山脉的最东端，也是海淀开展不平衡的切割点。
人们习惯性的把百望山南部叫山前（约210平方公里）；北部叫山后（面积约226平方公里）。
那么海淀的中心在哪里？咱们来看海淀分区规划（2017-2035年）的草案。
其间清晰了“一带一核多极系统”。请注意，红框内是得分点，现已圈出。
海淀的中心是三山五园和中关村科学城中心区。也便是在山前。
至于永丰啦、翠湖啦，当然也是开展级，只是在一众开展级中并不特别杰出。更不要和中心区比。
所以，关于不了解状况的人来说，一说到海淀，中关村啊，颐和园啊，清华北大啊，凶猛凶猛。但他们不清楚，这些全部是山前区域。
而海淀本地人常常说的一句话便是“山前、山后，一个天上一个地下。”
所以，有一个海淀哥们是这么点评西北旺的：“山后也配卖8万？要疯啊”
02
刚需不配住海淀
看到这儿，可能有朋友质疑我了。
猫叔，你看山后几个新盘，比方翠湖三杰，不也卖的不错么？山屿湖、翡翠云图、葛洲坝北京紫郡兰园不也都卖的不错么？有人买，就说明人家有价值呀。
（图：新浪北京房产）
呵呵，能没人买么。
看看海淀历年来的供给量吧。除了2010年上半年海淀新房供给了3000套之外，从2011年开端，海淀新房的供给量直接腰斩。
有计算称，从2013年到2018年长达六年的时刻，海淀只供给了8975套商品住所。这个份额，在全北京市的占比，只要4%，简直能够忽略不计。
更何况，这些商品住所的供给，大部分是改进房。刚需想买也是买不起的。
海淀刚需处于具有非常激烈的购房需求但没有新房源的苦楚之中。真实等不了的，只能去昌平、石景山，乃至房山……
所以，这几年的状况是：刚需不配住海淀。
盼望着，盼望着，新房来了，2019年供给大年到了。
坑爹的是，供给几千套房源，通通在山后，通通在山后，山前仍然不会有哦亲~
但好歹，刚需码农们有了新的挑选，今后——上庄、苏家坨、温泉、西北旺，这些传统的农村区域，清一色的山后楼盘，将成为刚需们置业的家乡。
2019年的住所状况是：刚需不配住海淀山前。
山前没有新盘，原因在于，海淀鄙人一步很大很大的棋。
由于山前山后开展极端不均衡，海淀根本80%以上的资源都被倾斜到山前，而有50%以上面积的山后，寓居着许多的农转居、进城务工人员等等。
怎么处理这些人的工作问题、完成区域均衡开展呢？
这就要说到“海淀北部生态科技新区”了。
2009年，中关村被批复为“国家自主立异示范区”之后，海淀抓住时机，调整了北部区域的开展规划，提出建造“海淀北部生态科技新区”。
新区简直包含了整个山后区域。新区还有个很洋气的姓名，叫做CID，是中关村立异中心区的英文缩写。
简略粗犷的了解新区规划，那就直接把其看作“中关村2.0”版别吧。这个新区最大的优势是地多人少，还能直接接受中关村的部分工业搬运——其他区招商引资别提有多难了，但海淀有先天优势啊（此处应有昌平和丰台的吐槽）。
整个区域由西北旺、温泉、苏家坨、上庄四个镇组成，其时户籍人谈锋12万。而规划中的新区估量包容寓居人口是30-38万人，供给工作岗位45-62万个。
现在跟着山前中心区的人口饱满，寓居用地的零供给，且未来15年海淀人口规划不能再添加，那么海淀人口新添加的区域，也只要山后了。
实际上，在2010年版的新区的规划中，关于用地也非常抑制，总修建用地只要69平方公里，占总面积的30%，剩余70%的空间都是绿洲。
咱们看下图，只要黄色的地块可供寓居。中心是一个大绿心，寓居用地组团涣散在四个方向，总修建规划大约是1000万平方米，也便是1000公顷——什么概念呢？依照土地供给大年2017年北京的建造用地供给方案，大约全年是1200公顷，合计约25万套住所。
大略估量，山后会有20万套住所的总量。但全体上，即便是山后，土地供给也非常抑制。归于一年半载的出一块地解渴的状况。
未来山后置业，左右逃不过温泉，上庄，西北旺，苏家坨这四个板块。
西北旺是工业集聚地，二手房市场也比较成熟了。
温泉镇是正在开发的板块，翠湖三杰的新盘就在这儿，交通条件、商业配套比西北旺还不如。
至于上庄和苏家坨……那里现在仍是步行、骑行，搞农家乐的好当地。
所以即便我再diss山后，也不能不供认，西北旺归于山后最好的板块了。没有之一。
这儿互联网巨子扎堆，换岗非常便利。并且没有什么文娱设备，合适专注搞技能、搞科研。
更重要的是，对开发商来说，作为互联网世界中心，环境又好，最合适做高端改进的住所产品，随意几个高薪企业的管理层，就能支撑房价了。
至于配套，我记住一年前去西北旺调研商业配套，要写一篇陈述交给甲方，正午真实饿了，就在大众点评上找啊找啊，总算找到一家看起来大一点的馆子，吃了一顿剁椒鱼头。
有人说，在西北旺人均20元以上的饭店活不下去，不知道是真的假的。
我思来想去，这么要商业配套没商业配套，要教育也只要中关村二小百旺小区的地段，均价8万是为什么。
为什么不买德胜门，为什么不去看看山前，为什么不去国贸、望京？想了想，也只要——码农们尽管赚钱多但常常熬夜加班，为了节省时刻这一主要原因了。
04
刚需手握500万，海淀还能选哪里？
假如手握500万，不看海淀，那么昌平的回龙观、石景山的苹果园、八角、金顶街，西城的广安门外都能够看看。
但假如对海淀有执念，除了温泉镇的翠湖三杰，还有哪里能看呢？
先说不太可能买得到的西山秀丽府吧。
鉴于许多人问，这儿一致答复下吧。这个楼盘怎么说呢，刚需们重在参加。
关于项目信息就不多说了，许多号都写烂了。我只给个定论便是：假如不绑定仓储、车位，那么大约率买不上。
为什么呢？
1、一开端遮遮掩掩说要内部消化，整个项目当成内部员工住所来开发，之后传出了“请喝茶”的音讯，才不得不放出一部分房源。
2、这个地块对外宣扬的是，限均价58622元/平，且最高出售单价不超越61554元/平。这个价格和周边二手出现显着的倒挂，全体差价在2-3万。
3、如此低的价格，外立面选用部分石材立面、金属挑檐等主材，内部装饰选用原木地板，部分石材，物业费为7.4元/平方米·月，这像是卖给刚需的吗？这像是6万的限竞房吗？老板不傻，本钱明摆着，不可能亏钱做。
4、公司是科技公司，不是房地产开发商，不着急高周转，规划了五期开发建造，能够渐渐卖。
5、至于是否强制绑缚，完全看说辞。“咱们不会强制绑缚，但引荐购买仓储和车位哦亲。”假如不买仓储和车位，那么开发商不愿意卖给你，有的是方法。
所以只需要评论，假如加上仓储、车位，那么西山秀丽府是不是还值得买？
假如车位+30平米的仓储，那么首付加100万，均价要7万以上。且不说垃圾场的要素，由于不是学区房，很大几率不是中关村二小的划片区域，假如是其他小学，这个价格便是鸡肋了。
由于周边价格倒挂的楼盘，无论是春夏秋冬四姐妹（秋露园、夏霖园、春晖园、冬晴园），仍是中海枫涟山庄，都是学区房的单价。
在这儿也说一句，之前有人问我，山后有哪些不错的小学。
依照学区区分的话，无论是上庄西北旺学区，仍是温泉苏家坨学区，我这儿没有引荐的小学。= =
别的，500万的刚需板块，还能够看看清河、西三旗板块，清河什么品类的楼盘都有，能够选选，西三旗还有不错的次新房。
假如看学区，也能够看看中关村学区、八里庄学区、羊坊店学区等等的老房子。
由于篇幅联系，这儿就不打开啦。
