上个月，我们的文章讨论了现在成都刚需买房的现状。文中提到，成都住宅市场的小户型正在以“卖一套少一套”的方式被市场淘汰。
新房市场买不到小套三户型，二手房相对于新盘，性价比很低。
然而，房价上涨，也催生了不少改善换房需求。对绝大多数的换房朋友来说，目前心态焦急的买房人大多是希望改善住房条件的“以旧换新族”，尤其是第一次购房不够理想的，第二次买房肯定要避开和弥补上一次的“坑”。
但是这部分人却处于旧房卖不掉，又承担不起购置改善新房的困境中。
“政策限制”，现在换房时机不成熟
过去两年出台的限购政策，保护了首套刚需购房者，打压投资购房需求，改善人群也成了受害者。
相较于限购之前的二套房首付4成，利率折扣，如今第三套房拒贷，第二套房6-7成首付，贷款利率上浮25%以上，政策优势全无。眼下必须要清楚的一点是，无论是首付还是贷款层面，都是不支持换房的。
所以，大部分购房者只能选择以房换房。即卖掉手里的唯一房产后，再购买改善型住宅。
但是，二手房根本卖不掉
截止本月31号，链家网公示的成都二手房源量已经达到11万8千余套，诸葛找房平台聚合全成都有效二手房源为15万8千余套，并且平均每日都有几百套的净增量。
今年下半年，贝壳研究院发布的一份报告显示。第三季度以来，很多挂牌房源有明显的降价，链家单套房源成交周期约为 71 天，客户成交周期为 36 天，二手房市场整体供大于求的特点比较突出，去库存周期超过2年。 也就是说，目前二手房交易周期比起上半年明显加长，现在市场买卖双方观望情绪浓厚。但是，即便是在这样艰难的市场环境下，改善房的市场价却一点也没有妥协。
300万以下，很难找到理想的改善房
卖房是改善人群要翻的第一座山，那买改善房的这座山更高。 从我这两年接触到的，不管是以房换房人群还是二套改善人群，地段、产品、学区，这些因素都要考虑在改善需求内，除了换房成本呈几何级增长外，主城区能满意的产品却很少。我们来看看，主城区的改善住宅产品。下表为今年下半年拿预售的改善项目：
可以看到，大部分楼盘的主力户型或者是起步户型已经定位在150㎡及以上了，总价段基本在300-500万区间。主城区的开发商似乎没有在意100-150㎡改善入门级的产品，反倒是这一类产品大多出现如龙泉、温江、双流等近郊区域。 另一个特点是装修价格，除了极个别的楼盘卖清水房外，大部分楼盘的装修价格定位在5000元/㎡左右。即便是一个改善购房者，也很难轻易承担这类装修标准。
如果对学区的要求高一些，那大部分的选择面只能圈定在青羊和锦江两区。抛开凤起朝鸣、西派浣花、D10等600万以上的顶豪楼盘，普通改善购房者能选的楼盘更少。 另外，在一些性价比较高的改善楼盘上，比如华润悦玺、仁恒滨河湾，还会受到大量刚需人群及投资客的竞争，中签几率惨不忍睹。 在二手房的选择面里，城东和城西，学区不太拖后腿的楼盘中，关注度最高的两个楼盘分别是君悦金沙以及翡翠城，建面在100㎡以上的改善户型，总价也要300万起步。
这些二手房的均价高达27000-32000元/㎡，远超于周边改善新盘均价。并且，此类二手房因为房龄关系，装修磨损严重，购房者在置换此类改善户型时，还要承担较高的重装费用。
抓住年底，换房还有机会
从我们统计的10-11月的预售房源中，其实主城区预计上市的大部分为改善型楼盘，并且相对于周边的二手房还是存在不小的价格优势。
并且，从新盘预售下发的规律来看，存在多盘齐发的现象，有神盘吸引投资客的火力，这对于真正的改善需求而言，是不错的上车机会。如果错过此阶段，那么明年大概率会面对二手房。二手房作为保底选项，也并非没有机会。从链家网公示的二手房价格走势看，今年底的成交价和挂牌价都都有明显下滑阶段。
这种现象延续了2018年底-2019年初的市场规律，这段时间是新盘大规模出货，二手房价格不断触底的过程。
这是由于上半年，上市产品大部分为高价地项目，导致很多区域一二手房价格倒挂不明显，二手房价格走俏，交易量较高。但是从下半年开始，随着越来越多新房项目低价入市，对其附近的二手房冲击很大，大量购房者被分流到新房市场。在这部分低价盘没有清盘之前，很多购房者不会轻易做出购买高价二手房的决策。
二手房的关注度降低，房东的降价预期就比较明显，这时候砍价的成功率就会高很多。而在房价下跌的周期内换房，房价只会越来越低，购房者几乎不会有亏损风险。
