来历 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
修改 | 密探君
节后至今，各大房企对外发表9月成绩，到现在已发表的无一例外均是“飘红”，尤其是龙头房企，同比、环比增幅较为明显。
9日，万科A对外布告9月出售及新增项目，称当月合同出售面积320.7万平方米，合同出售金额492.9亿元；1~9月累计合同出售面积3061.6万平方米，合同出售金额4756.1亿元。即使10月份出售环比9月仅有50%，万科即可提早完成出售额打破5000亿元大关。
9月份，万科新增项目16个，触及东莞、惠州、徐州、重庆、天津、成都、郑州、贵阳、宿迁等，悉数都是二、三线城市，权益拿地金额148亿元，比较上个月权益拿地315.47亿元“储粮”开销缺乏50%。
密探君整理发现，从本年以来逐月来看，万科上半年拿地偏慎重，自五、六、七、八月份逐步进入拿地高潮，比方1月权益拿地金额72.6亿元，2月权益拿地金额24.55亿元，3月权益拿地金额98.93亿元，4月权益拿地82.01亿元，5月权益拿地124.38亿元，6月权益拿地188.81亿元，7月权益拿地313.31亿元，8月权益拿地315.47亿元。
即使9月万科权益拿地大幅回落到148亿元，当然有万科对集团现金流的安全考虑，但密探君发现，在当月储藏的16个项目中，坐落天府新区的成都香山279亩项目则分外招眼。
为什么？据悉，万科9月“低沉”收买成都香山279亩项目占有80%的权益，对应拿地金额39.62亿元，占地面积18.6万平方米，归纳容积率3.5，计容建筑面积65.2万平方米，权益建筑面积52.2万平方米。
实践上，成都香山279亩项目对应的详细项目公司即为北京信越置业，假如咱们对地产密探上一篇重磅稿件《万科比亚迪筹11亿母基金！4大区首，王海武凭啥抢风头？》有形象的话，应记住万科（成都）企业有限公司旗下子公司多达几十家，其间就提到了北京信越置业，还特意标示其与中信城开成都投资公司合资。
现在，万科与中心城开为何合资就天然“真相大白”。本年7月份，北京信越置业80%股权出售登陆北交所，转让底价约13亿元，但万科竞得对应权益地价近40亿元，则意味着溢价率不菲。据我国经营报音讯，其时存案价34亿元，除80%股权还触及债务。
假如放下21亿元债务平价出售之外，80%股权对应成交价18.62亿元，相较于约13亿元股权出售底价，则溢价率34%。
相关投标布告则告知咱们：年头时分，香山地块商务中心项目对外投标，悉数为商务写字楼，总共4栋，占地36682平米，总建筑面积约10.7万平米，业主方为成国都实置业。假如对照万科收买香山279亩项目详细目标，写字楼群明显仅仅其间很小一部分。
成国都实置业成立于2018年4月，注册资本2000万元，仅有出资的股东便是成国都瑞置业，核准日期为2019年9月下旬。有意思的是，成国都瑞置业本年9月20日发生过股东改变，即在北京信越置业、宁波睿轩股权基金这2大股东的基础上，新进入万科（成都）企业有限公司，核准日期同为本年9月下旬。
经查，宁波睿轩股权基金作为合伙制基金，背面资金除了7个天然人之外，其他两个均为中心城开的相关公司。更重要的是，北京信越置业成立于2016年，注册资本200万元，核准日期为本年9月27日，股东中信城开成都投资有限公司出资40亿元，而万科成都企业有限公司出资160万元，资本金现在悉数为认缴。
从这儿，咱们进一步能够看出，中信城开成都投资有限公司出售80%股权，居然敢给出底价逾13亿元，但对应认缴出资只要160万元，仅仅是股权溢价就有多高呢？
问题是，北京信越置业自成立以来，一向亏本。比方2018年无经营收入，净利润-6.64万元，截止当年底总资产2191.62万元，负债2002万元；2019年前5个月，经营收入为0，净利润-1690.11万元，到5月底总资产4124.07万元，总负债3934.2万元。
既然如此高溢价，背面必定还有奇怪。据媒体报道：中信城开“插手”成都天府新区的香山大规模建造用地，肇始于成都国资的相关股权受让，详细为上一年9月及本年头成都天投集团向中信城开成都投资公司先后出售旗下成国都创置业100%股权、成国都实置业100%股权，买卖价分别为15.17亿元、31.16亿元。
详细收买者：中信城开成都投资公司旗下的成国都达置业、成国都瑞置业。有别于成国都瑞置业的股东结构引进万科成都企业有限公司，成国都达置业股东仍北京信越置业和宁波曙安股权基金。
成都天投集团向中信城开成都投资公司出售上述2个子公司股权，实践上是两边对香山大规模建造用地达到默契，或中信城开对香山片区开发的极大爱好。地又是怎样来的呢？
早在2014年6月，成都天投集团以250万/亩的零溢价率一举包办天府新区香山邻近2宗地，悉数为商业兼容住所用地公共服务设施用地，其间触及3号地块出让面积180.9864亩，4号地块占地约106.7亩，其间出让面积约96.8亩。
香山两个大地块对应两个项目开发公司，另据悉成国都创置业已刊出，或许已被整合到城实置业。
从以上整理来看，万科直接从项目公司最顶端的北京信越置业“下手”，一举控股80%权益，完成对近280亩超级归纳体的实践操盘，可谓大手笔，但价值不菲。
修改：密探君
来历：地产密探
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