2017-2019年，湖南省房地产商场受方针影响出现出急速增长到急速刹车再到平稳开展的进程，而这些体现最早的载体则是土地商场。2017土地商场一再现高溢价地块，常德乃至出现溢价280%的地块，但跟着2018年731会议定调“稳”楼市，湖南省土地商场急速降温，多宗土地流拍，2019年土地商场体现怎么？土地往哪个方向变迁？
土地供给方位分解：
辐射型城市往长沙开展
内生型城市看规划
近5年湖南省土地商场走势与房地产商场根本共同，除永州、湘西、益阳三大城市因为湖南省全体供给面积处于跌落趋势，其间岳阳、常德、湘潭、株洲等流拍率较高的城市，房地产体现也相对较弱，2019年政府对土地的供给面积下调显着。
但城市看土地供给首要分为内生型和辐射型城市，受辐射城市开展方向倾向长沙、内生型城市则首要看城市规划。
典型辐射城市：
株洲供给往长沙挨近
从2018年与2019年土地供给走势能够显着看出，石峰区和云龙示范区因为更为接近长沙市，受长株潭融城影响，后期开展被看好，供给根本向这两大区域歪斜。
典型内生型城市：
衡阳高新区成房企新宠
衡阳土地供给状况来看，2019年主力区域从蒸湘区开端往珠晖区和石鼓区变迁，一起备受瞩目的高新区土地供给占比达8%。
衡阳开端中心城区坐落湘江以西，跟着老城区的开展加快，珠晖区受高铁及校园的加持，开展敏捷、高新区在政府出资300亿，目的打造成衡阳的陆家嘴，未来或将成为衡阳的新中心后，敏捷成为房企新宠。
拿地心态改变：
大而低成房企新好
高溢价率不再
2018年731会议今后，湖南全体商场环境转冷，跟着方针持续严峻，再加上房地产金融监管从房企融资端、个人房贷层面进行收紧，房企拿地心态改变，湖南省土地出现单宗土地增大，溢价率跌落，楼面价跌落的局势。
房企拿地趋向“大”面积“低”单价
从近5年湖南省土地成交来看，单宗占地面积涨幅显着，但楼面积自2018年起出现缓慢跌落的趋势。且房企开端倾向以工业、协作等方法拿下多宗“姊妹”地，例如恒大在拿下21宗地建造恒大溪上桃花源项目、成都举世世纪在高铁会展中心规划227万方项目。
从恒大、碧桂园、中梁这三大近三年拿地较多的房企来看，但房企拿地也出现出大而低的趋势，恒大尽管在2018年单宗面积较小，但该房企2018年合计拿地22宗，其间21宗坐落湘阴一项目。
房企资金层面缩紧，高溢价不再
2019年湖南14大地级市除娄底因为供给的削减溢价率反而攀升外，其他均出现溢价率跌落的现象，其原因首要有两点，一点是长沙限价导致溢价率跌落，二则是商场不景气状况下，尽管房企有逆市囤地的习气，但仍然期望贱价拿地抵挡商场的冷危险。
一起从城市历年溢价率地块散布来看，常德市2017以及2018年土地溢价散布较广，根本上有规划的当地都有较多的溢价地块，但2019年仅柳叶湖较老练地段、市中心以及2019年行将通车的过江地道因为可招引河南购房人群而完成溢价，其他当地均以底价成交，可见房企拿地更加慎重。
典型城市楼面价变迁：
远郊区域调低地价、中心城区调高地价
与高溢价共同的是，楼面价的跌落，湖南省14大地级市除常德、邵阳以及娄底三大城市因为成交地块仅几宗导致楼面价有所上涨、长沙市受长沙县拉动楼面价有所上涨外，其他城市均处于跌落状况。
一起楼面价的走势也在必定程度上反映了房价走势，从典型城市看，房价也有不同程度的跌落。
尽管全体房价和楼面价有所跌落，但从明细来看，中心区域楼面价仍然处于上涨通道，详细以株洲位列，从区域楼面价来看石峰区、云龙示范区楼面价2019年有显着跌落，但芦淞区涨幅显着，天元区也有小幅上涨，可见城市全体楼面价的跌落大概率是远郊区域拉低所造成的。
拿当地法改变：
转战强三四线城市，工业拿地鼓起
2019年长沙涉宅用地多为双限地，优质地块进入摇号阶段后能否拿地纯属命运，拿地几率无法核算，从数据端看，参拍房企TOP20中，仅新城、越秀以及旭辉拿地超越3宗，部分房企，像万科、正荣、中铁等房企参加了80%以上优质地块的摇号，但收入囊中的仍然无一宗地。
长沙难拿地布景下，强三四线以及城市群掩盖的三四线城市成为开发商首选，而在工业拿地鼓起的2019年，湘潭九华山因为对接长沙南部，再加上南部片区的从头提上日程，成功过逆市包围，成为房企工业拿地的首选。
2019年湘潭九华山的总出资金额达540亿元，其间绿洲在九华山出资了绿洲全球产品滞销中心G-super项目、绿洲缤纷城项目、绿洲铂骊酒店等项目；别的长房、湘江集团、亿达、中发军融的企业也在九华山落地。
别的，与之配套的是校园和商业，九华山2019年行将开工和竣工的配套包括了21世纪世界双语校园等7个校园、以及包括举世奥莱中心在内的两大商场，再加上各类工业的加持，以及南部片区的拉动效果，湘潭九华山区域正敏捷开展中。
总结
730定调房地产方针从严后，楼市下半年或将持续低位运转，长沙的土地商场仍然双限地占主导，关于命运或实力短缺的房企，地级市或将成为其最好的去向，但怎么选择城市？
克而瑞引进新的研讨单元：栅格，然后对栅格进行很多的数据叠加，再鉴定栅格之间的联络和相互影响，输出根据栅格规律的板块潜力点评。
现在已上线13大地级市状况来看，2019年长沙因为中心城区土地削减，开端往边际板块扩张，导致全体成交土地能级较低。
一起株洲、益阳以及湘潭19年全体能级较高，推地质量较高，且湘潭和株洲全体成交地块潜力值较高，2019年推地为高能高潜城市；别的，永州2019年推地栅格潜力仅-0.12，归于高能高潜城市。
END
作者：钟玲
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