放弃老本行，投身新方向，也算是脚踏实地的模范了，宝龙地产便是一个比如。
1993年，以供给物业管理服务为主的华龙物业管理在厦门建立;2007年，上海宝龙商业正式建立，供给商业运管服务，也便是现在宝龙地产的运营实体，并且仅仅两年之后便在港交所成功上市。
宝龙地产以商业地产为主营事务，专心于开发和运营高质量、大规划、多业态的综合性商业地产项目。2010年之后，宝龙地产阅历了快速开展的五年，收入增速不断升高。可是跟着政策面及职业景气量的改变，高增速在2015年戛可是止。
智通财经APP观察到，2015年收入增速从2014年的33%大幅降至23%，并在2016年进一步降至20%。尽管收入依然在添加，可是增速下滑也是一个不容忽视的信号。也便是从2016年开端，公司总算不再将事务局限于商业地产，开端发力住所地产，两年后总算看到成效。
2018年宝龙地产收入同比添加25.7%，2019H1这一数字进一步添加至32%，再回往日雄风。可是在这风景的背面，另一道危机却悄可是至。
张狂扩张的住所事务
2016年开端发力住所地产之后，该事务阅历了高速扩张期。智通财经APP计算到，2009年上市以来，宝龙地产算计购得住所用地45块，共324万平方米，其间近三年就购买了36块地，共249万平方米，面积占比76.9%，从最新拿地状况来看，也是住所用地居多。
2016年至2019年上半年，公司土地储备累计建筑面积从1070万平方米增至2437万平方米，大幅添加128%，扩张速度可见一斑。
别的，从收入口径能够愈加直观地看出，2019H1物业出售占比85.7%，其间住所奉献70.5%，而在2016年这一数字还仅是27.2%。因而能够说，宝龙地产现已从开始的商业地产企业转型成了住所地产企业。
从收入添加看，这样的转型算得上成功。2019H1公司完成经营收入122.52亿元，同比添加32%，归母净利润18.03亿元，同比添加35.6%，中心归母净利润12.45%，同比添加48.9%。但实践上，包含2018年的收入增速，都是根据之前的低基数而来的，均匀看来，公司只能算是修正了前两年的收入丢失。
尽管收入增速尚可，可是从收入规划和财政实力上，宝龙地产的实力则十分一般。据智通财经APP计算，在港股房地产职业中，宝龙地产2019H1的收入排名32，净利润排名41。在市值top30的公司中，2019H1的收入中位值218亿，均匀值408亿，以及净利润中位值123亿，均匀值163亿，都远超宝龙地产的同期数据。
并且收入增速的反弹是快速转型的成果，可是转型并不顺利。在转型之前，商业用地的土储添加是很滑润的，随同转型带来的住所用地的极速扩张，也带来了严峻的本钱结构的问题。
本钱结构危机
宝龙地产的财物负债率不断添加，2018年升至75.16%，同比添加6.03个百分点，并于2019H1进一步添加至76.09%。与财物负债率比较，91.4%的净负债比或许更值得注意， 而这一值在2017到达高峰将近100%，也正是转型的关键时期。
净负债比能够有用反映出公司短期的债款压力，而近几年宝龙地产的现金短债比根本在1左右起浮，这都能反映出公司的偿债压力十分之大。
别的智通财经APP注意到，尽管2019H1的净负债比有所下降，其原因主要是银行假贷添加了11.7%，可是现金余额却添加了24.8%。
可是，净负债比下降不意味着其财政状况就变好了，中期陈述显现，其假贷利息支出到达16.77亿元，同比添加36.2%，若加上债券及租借利息，同比添加35.4%，远远超越假贷资金的添加速度，阐明其告贷利率大幅添加，据了解其实践告贷利率由去年同期的5.95%涨至6.24%，添加0.29个百分点，反映出融资端的压力。
随同负债状况恶化的还有公司的存货周转，2019H1的存货周转率为0.17，远低于去年同期的0.23，存货周转天数从781天升至1047天，令公司的现金回流速度大幅下降，进一步加重了公司的资金危机。
不过，宝龙地产也没有无动于衷，智通财经APP注意到，其实在中期成绩发布之前两天，其子公司宝龙商业向港交所递交了上市申请书，而宝龙商业是本年三月份才从母公司分拆出来，主营事务是向商业物业供给商业运营服务。可见，宝龙地产现已预备完全向商业地产说拜拜了，而实践上，宝龙商业赴港上市负重致远。
分拆上市就能替母公司“分忧”?
如果说，分拆宝龙商业是因为商业地产开展式微，在智通财经APP看来，更直接的原因或许是为了给母公司“分忧”。
首要，从宝龙商业的财物状况来看，据招股书发表其财物负债率居高不下。2016年至2019H1，其财物负债率别离到达99.1%、94.5%、89.4%、86.6%，尽管近两年有所下降，可是依然远远高于职业均匀，据Wind计算，在港股商场市值top30的上市公司中，均匀财物负债率仅为60%。
尽管从财物和负债的数额上，分拆公司仅仅母公司的一小部分，可是远高于原公司的负债率，也的确对分拆后的保存公司负债状况有所裨益。
别的，更重要的是分拆上市后，能够作为独立融资渠道，为母公司融资输血，改进公司的资金流。
不过从分拆公司的质地看，其收入近三年复合添加约26%，加上母公司商业地产事务自身就成长性一般，因而能否取得港交所入场券另说，即使成功上市，其估值和投资者重视度估量也不会太高，为母公司融资造血的主意或许并不简单完成。
