摘要：土地置办面积本年一向处于较高负添加，后市值得重视
撰文|杆姐&修改|欣欣然
商品住所出售面积累积增速，总算转正。
这关于期盼“金九银十”的开发商来说，不可谓不是好音讯。
虽然许多房企嘴上说不关怀旺季、冷季，尽力回款才是正途，但心底里没有谁不等待有旺季。
中秋小长假后榜首个作业日，我国统计局发布了2019年8月部分经济数据。其间，房地产相关数据，特别牵动人心。
今日，杠杆游戏就来比照数据关键，进行具体分析。并对外界关怀的“金九银十”远景，以及年底行情，做个预析。
1、住所出售面积增速转正不易，“金九银十”八成仍是暗淡
开发商的预期、资金状况，其实很阐明问题。
比方看地产出资数据，咱们就会发现2019年不管整个房地产职业，仍是住所部分，出资增速全体处于一个回落状况。
以统计局最新数据为例，杠杆游戏就发现，2019年1-8月份，全国房地产开发出资84589亿元，同比添加10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。
其间，住所出资62187亿元，添加14.9%，增速回落0.2个百分点。
图1.2019年1-8月，全国房地产出资增速 图表来历|我国统计局
虽然回落都不算多，但背面阐明两个问题：
1.本年小阳春之后，高层再提“房住不炒”，行情的确有改变，影响到部分开发商的出资。
2.资金面收紧。从银行信贷，到海外发债，到信任及其他通道融资，部分房企资金有压力。
说完出资状况，杠杆游戏要点要讲的是出售端。统计局数据显现，1-8月份，商品房出售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。其间，住所出售面积添加0.6%。
是的，商品房出售面积累积增速，仍旧没有转正。可喜可贺的是，住所出售面积累积增速，总算转正。
图2.2018年-2019年7月，商品住所出售面积增速 图表来历|我国统计局
为了让杆友愈加深刻理解，商品住所出售面积累积增速转正的含义，我专门去国家数据网站上做了这个图。
经过上图2，咱们发现，本年商品住所出售增速一向不够好。
小阳春时有过增速为正的时分，接着很快就被“房住不炒”给压下去。
其实依照易居研讨院的研讨，8月，在受监测的40个城市，新建商品住所成交面积环比下降9%，同比下降3%。
而这40个城市，和统计局的全国数据比，更代表大部分杆友日子的一二线城市。
也便是说，行情仍旧不达观。
从上图2，以及咱们这两年的体验看。住所出售，都是年中呈现行情。其实原因很简单，杠杆游戏本年上半年总结过，现在的楼市进入小波段行情周期。
也便是不管货币方针，仍是调控，年底、年头放一下，出售回暖。小阳春便是这么来的。
可是，“房住不炒”始终是底线。所以一旦经济企稳，或许楼市有过热的倾向，立刻就会收。
上一年如此，本年也是如此。
如此说来，虽然住所出售面积，全国数据8月有回暖痕迹，可是由于周期如此，2019年的金九银十，不或许过火等待。
当然，多国央行基准利率下调，外部环境应该说对楼市有转好。但国内开发商融资仍旧比较严，大都开发商以价换量的或许较大。因而，本年的9月、10月出售或许有必定回暖，但价格仍旧很难有清晰行情。
加之不少城市，二手房挂牌量大增，对楼市也会构成压力。
2、刚需能够等待下年底
文初榜首部分，杠杆游戏说到。2019年不管整个房地产职业，仍是住所部分，出资增速全体处于回落状况。
统计局数据还显现，1-8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比添加6.6%，增速比1-7月份回落0.4个百分点。
图3.2019年1-8月，全国开发商到位资金增速 图表来历|我国统计局
房企资金到位状况也在回落。
一点不古怪。中心清晰“不以地产作为短期经济影响手法”表态后，楼市预期现已发作改变。
侥幸心理落潮。
多家银行收到窗口辅导。杠杆游戏看到有音讯说，原则上，开发贷控制在2019年3月底时的水平。意味着，开发贷余额将从二季度末的 11.04 万亿元削减至一季度末的 10.85 万亿规划。
这对房企来说，是很严重的资金冲击。
所以咱们看到，许多房企都学起了恒大早已熟练的全员营销。
比方，年代我国要求，2020年1月5日之前，一般员工须每人卖出1套，司理及一般总监级别为2套，一般总监以上每人目标为4套，副总裁每人6套。
年代我国也回应了，该要求实为职业界通行已久的“全员营销”，但并无硬性目标要求。实话说，这真没什么少见多怪的。要知道一两个地产公司作业的朋友，对此一点不会稀罕。
开发商融资有压力，天然就有必要更快回款。
所以各种促销轮流演出，单个城市、区域，不就放松了一点限购等。
关于购房者来说，也就能够有更多挑选和考虑的空间。就此，我有两点主张：
1.尽量能够比及年底，信号便是利率改变。现在许多国家都在降息，咱们经济也有压力。基准利率，或许商场利率，会不会有改变。
不管怎么，更低的借款利率加成，不管刚需仍是改进、出资都是最等待的。
2.城市核心区假如买不起，认准大都市区（圈）。本年以来，相关文件对此很清晰，要跟着方针买房。
3、土地置办面积本年一向处于较高负添加，后市值得重视
许多人没注意到，统计局数据显现，2019年1-8月，全国土地置办面积12236万平米。同比增速为-25.6%。
当然，这组数据没有具体区别住所、商业、工作的土地置办状况。可是，大趋势不需求杠杆游戏说，一看就理解。
一起，咱们看相关组织的数据盯梢会发现，近期许多城市土地流拍添加，土地出让或许成交的累积面积，的确呈现了显着下滑。
图4.2017年-2019年7月，全国土地置办状况 图表来历|我国统计局
许多人不知道的是，这个趋势简直贯穿2019年至今。
如上图，杠杆游戏在国家数据网站上收拾制作了，2017年到2019年7月，这一年多以来房地产职业土地置办面积及增速的数据图。
清晰可见，2019年开端，土地置办面积呈现断崖式下滑。一向是同比负添加中。
曩昔几轮周期咱们看到，但凡要调控房价，榜首阶段一般便是鼓舞，乃至是清晰要求各地有必要大幅添加土地供给。
所以咱们看到2017、2018年，可贵呈现土地置办面积较快上升。也正是因而，安稳了商场预期，房价这一年来全体安稳了许多。
由于有了满足的面粉，面包价格才会安稳。近期的猪肉行情不也是一个道理。所以，此前杠杆游戏写文章说，即便在积极支持之下，安稳猪肉价格也需求必定时刻。
而调控的第二阶段，开发商信贷压力大，资金链严重，当地也有压力，所以往往开端呈现土地出让、成交面积下滑的状况。
接着，一旦放松调控，房价就简单失控。由于土地供给缺乏，会加重这个状况。上两轮周期根本都是这样。
不一样的是，本轮调控不仅是史上最严，调控和长效机制的决计，也是从未有过。所以，后市怎么，十分值得重视。
从一些城市的状况看，本年有一段时刻，部分地价拍得有些高。而整个城市的供给相对是下滑的。
那么，这意味着什么？
要么是开发商高价拿地自己棘手，要么便是限价得恰当开点口儿？
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