作者：李佳
“华润置地上临着在当代中国经济布景下一个中年油腻男的焦虑问题”。在2019年华润置地（01109.HK）华北大区商务品牌发布会上，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生这样描述现在的华润置地。
从华润置地2019年中期成绩布告来看，本年上半年华润置地完成签约额1188.19亿元，同比添加26%；完成签约面积625.97万平米，同比添加9.6%。而上一年同期，华润置地的签约额同比增速为36.3%，签约面积同比增速为25.7%。两个目标都下滑了超越10个百分点，出售增速显着放缓。
还不到“三十而立”的华润置地在焦虑什么？
收入增速放缓，毛利率下滑
财报显现，上半年华润置地完成运营收入458.5亿元，同比添加4.7%。而上一年同期对应的收入增速为40.4%，2019年华润置地的营收水平简直不变，增速显着放缓。
近年来，华润置地的职业排名一贯在TOP10左右徜徉，但却与TOP5的距离越来越大。为扩展规划，2018年华润置地提出要正式转向“城市归纳出资开发运营商”，并作势要加大商业板块扩张速度。
从收入细分来看，上一年增速高达42.5%的开发物业收入，在本年上半年仅同比添加0.3%，为366.1亿元。而上一年增速为22.1%出资物业（包含酒店运营）租金收入，在本年上半年的同比添加率提高到30.4%，为57亿元，全年顺畅打破百亿元也成为大概率事情。
一起，华润置地的出资物业也显现出了较强的盈余才能。上半年出资物业全体毛利率由上一年同期的66.6%小幅上升至67.6%。而因结算项目结构改变，华润置地开发物业的结算为毛利率36%，与上一年同期的48.6%比较，下降了12.6个百分点。华润置地上半年的归纳毛利率也从上一年同期的48.1%下降至38.2%。
面临商场质疑公司毛利率下滑的问题，唐勇直言：“上一年上半年跟本年上半年相同，一线城市和二线城市的结算占85%~86%。仅仅上一年深圳湾悦府项目有72%的高毛利把整个结算毛利数字拉高了，我觉得那是前史高点，本年开端回落到正常水准。估计全年毛利率在35%~40%。”
从规划上来看，现在商业地产仍无法与物业出售混为一谈。财报显现，2019年上半年，华润置地物业出资业务收入占总收入份额仅12.43%，显着，物业开发板块，仍然是华润置地盈余的首要来历。
新增土储创新高，去化压力逐年减轻
开发物业作为华润置地当时的首要收入来历，在土地储备上也显现出了华润置地的野心。
从2018年开端，华润置地在土地商场就分外活泼，上一年华润置地逆势拿地103宗、出售金额初次打破两千亿。为了应对日渐剧烈的规划竞赛，华润置地在2019年上半年的拿地再次创出新高。依据克而瑞发布的2019年1-8月新增货值榜单显现，华润置地新增货值总额位列第五。
华润置地2019年上半年以总地价820.6亿元(权益贱价527亿元)增持了39宗土地，新增土储计容面积约1021万平方米，同比添加24.8%。其间开发物业936万平方米，持有物业85万平方米。期内，华润置地新进入张家口、汕尾、宜宾、宜昌、崇左等5个城市。从拿地的占比来看，一线城市为11%，二线城市为60%，三线城市为29%。
到2019年6月，华润置地的土地储备现已掩盖全球75个城市，总土地储备到达6737平方米。其间开发物业土地储备面积5767万平米，出资物业土地储备面积970万平米，一、二线及具有工业支撑的三线城市土地储备占比达84.6%。上半年期末土地储备倍数为10.76，同比添加15.1%，坐落职业中位数水平。
近5年来看，华润置地存货的扩张气势逐年增强。2018年因为土地储备的很多添加导致华润置地的存货同比添加30.9%至3055.95亿元，2019年上半年，华润置地的存货到达3505.96，较年头添加14.7%。一起，均匀预收账款到达2122.72亿元，同比添加58.2%。“存货/均匀预收账款”目标降至1.65，同比下降16.7%，显现公司去化速度较快，去化压力与同职业企业比较较小。
华润置地的预收账款周转率在2014年至2018年从1.25降至0.78，一贯处于逐渐下滑的状况。2019年上半年华润置地的预收账款周转率同比下降33.3%至0.22，预收账款结转收入的速度进一步下降，预收账款周转率也坐落职业较低水平。
净负债微增，长时刻偿债压力较重
华润置地的大手笔拿地也导致了负债的添加。2014年至2018年公司负债总额分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元和4750亿元，五年时刻总负债添加2298亿元。到2019年上半年，华润置地的负债总额已打破5000亿元。
上半年，华润置地调整后的资产负债率为61.6%，较上年底上升约0.6个百分点；而净负债率较上年底上升约10个百分点至43.58%，增幅较大。
将华润置地的债款目标放进职业界作比较能够发现，华润置地的杠杆水均匀坐落职业中位数之下，显现公司债款压力较轻，全体危险可控。别的，凭仗央企布景，华润置地2019上半年的均匀融资本钱为4.45%，较2018年微跌2个基点，持续坚持职业最低水平。
上半年，华润置地的现金及银行结存为631.59亿元，同比添加3.76%。但比照2018年同期34.74%的添加率，呈现显着放缓。公司调整后的速动比率为1.14，高于职业标准值“1”，较2018年底添加5.6%，短期偿债才能较好。
经过“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”目标来剖析企业的长时刻偿债才能。近几年来看，华润置地的长时刻偿债才能体现相对较差，反映企业长时刻偿债才能的目标。
2019年上半年华润置地“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”目标数值为0.6，较2018年底的0.66下降9.1%，长时刻偿债才能持续下滑。
一贯稳健的华润置地，其“中年焦虑”不外乎是来自扩张和转型的压力。“假如将这种焦虑转化为举动，会使华润置地在未来的竞赛中、在职业的改变过程中持续前行。”在2019年中期成绩会上唐勇这样解读“中年焦虑”。
而关于公司唐勇仍然充满决心，“一间优异的公司经得起时刻的查验，而不仅仅争当短跑冠军。华润置地上对许多环境多变应战，咱们有决心在应战中找到机会，在不确认中掌握确认，秉承对股东许诺，在审慎办理危险基础上，完成高质量添加。”
