尽管现在一般不直接发布商品房均价，但依据国家统计局发布的数据（出售金额/出售面积=均价），咱们能够推算出，2019 年上半年，全国商品房的均价是9329元/平方米，同比上涨7.50%。
但是，中指院的数据显现，本年上半年，全国300个重要城市土地成交均价为2565元/平方米（以下地价均为楼面价），同比上涨17%！
地价的上涨速度是同期房价上涨速度的两倍多！难怪乎，越来越多的房企大佬跟明源君说，拿地的危险越来越大。不少百强房企，本年上半年没有完结投拓的使命，百名之后，许多房企乃至一块地也没拿……
地价还在上涨，房价却被按住，二者价差越来越小，开发商运营的危险越来越大。少拿地，乃至不拿地看似能够下降危险，但也简略堕入巧妇难为无米炊的危险之中。假如想要继续运营开展下去，就必须要拿地！
既要拿地，又要操控危险，怎样做到？结合标杆房企的做法，明源君发现，经过4个对冲，能够有用下降危险，又能拿到相对廉价的地。
时刻对冲：全周期拿地
2017和2018年，“收并购”是房地产职业的热词。为啥？由于收并购能够拿到廉价的地！比方2017年，孙宏斌收买万达13个文旅项目，一举新增5897万平米建面的土储，并且这些土储均散布在一二线城市，与融创区域布局高度符合，更凶猛的是单价仅800元/平米（不考虑借款）！
之后，凡是明源君触摸过的房企，根本都在做收并购，乃至还有专门建立收并购部分的。
不过，进入2018年下半年以来，“逆周期拿地”成了新的职业关键词。所谓逆周期拿地，简略地说，便是在他人惊骇的时分贪婪。
低买高卖，是永久的出资真理。实际中，一些房企也的确凭此拿了一些廉价的地。但是，要说哪个企业全赖此拿到廉价的地，却是不存在的！
低买高卖，看起来简略，但是操作起来难度极大，由于谁都没有猜测未来的才能。此外，低谷买地往往面对巨大的实际阻力。
首要，既然是职业低谷，不只意味着房子出售没那么顺利，回款变慢；并且，融资途径也会收紧，融资本钱上升，大部分企业即使想拿也没那么多钱。
明源君注意到，一些“逆周期”拿地过猛的房企，短时刻内债款和杠杆急剧飙升。这其实是比较危险的。
其次，地方政府不会白菜价大促销，假如行情欠好地方政府遍及会恰当削减供地，坚持价格的稳定性，这时房企可选的土地并不多。
最终，近年来，上规划的房企，特别是全国布局的千亿房企，战略越来越趋同，连样板房都十分相似。咱们一看融创经过收并购能够拿到廉价的地，全都上收并购；你建立研讨院，加大对宏观经济和房地产周期的研讨，逆周期拿地；我也拉一个团队做周期研讨，为逆周期拿地供给参阅。当一个套路用的人越来越多的时分，就会从蓝海变成一片红海，低谷瞬间变顶峰，占不了多少廉价……
因而，明源君注意到，即使在本年年初的18年成绩会上，以及最近19年半年度成绩会上声称自己现有土储较多，下半年能够不拿地的房企，最近仍是陆连续续在拿地。
为啥？由于你不可能一向精确猜测什么时分是最低点，无非是你觉得廉价的时分就多拿一点，觉得贵的时分就少拿一点。但是，每个时刻段都要拿，即全周期拿地。这是对规划较大，土储较多的房企而言。
对成长型、高负债的民企来说，低谷期反而要少那一点，不然你的现金流很简略开裂。这类企业应该顺周期拿地，由于顺周期更简略拿到钱，拿到廉价的钱。
区域对冲：东中西均衡开展
常常有人问明源君，房价还会不会涨？这么大的问题，其实很难答复，由于不同的区域各不相同。
东中西部的楼市周期是很不相同的。这其间的原因，既有开展阶段不同带来的，也有方针的要素。
比方，依据《我国社会体制改革陈述》显现， 从区域来看，户籍敞开程度最低的是华南地区，其次是华东地区；敞开度最好的是华中地区、西北地区和华北地区。
2016年“930”以来，各地连续严控，但整体来看，东部地区的调控最严峻，中部地区次之，西部地区则很弱。因而，曩昔两年多以来，许多时分，东部地区商品房的出售面积和出售额增速，远比不上中部地区和西部地区。
以本年前8个月统计局的数据为例：
东部地区的商品房出售面积和出售额，别离同比增加-3.60%和6.50%。
中部地区的商品房出售面积和出售额，别离同比增加12.1%和25.8%。
西部地区的商品房出售面积和出售额，别离同比增加10.4%和28.2%。
中部和西部地区，仍然秒杀东部地区。
再来比照一下调控之前的景象，即2016年前8个月东中西部的数据：
东部地区的商品房出售面积和出售额，别离同比增加27.4%和44.7%。
中部地区的商品房出售面积和出售额，别离同比增加31.7%和41.7%。
西部地区的商品房出售面积和出售额，别离同比增加15.7%和16.3%。
东部地区是抢先中部和西部地区的。
以上比照，是“我国楼市便是方针市”的明显描写。因而，标杆房企都会重视不同区域的方针意向，均衡各区域的布局，防止土储会集在单个区域，一旦遇到严峻的调控，就动弹不得。
近年来，弘阳规划飞速增加，离不开其合理的布局。
本年初，在弘阳2018年度成绩发布会上，弘阳地产总裁何捷就表明：咱们更多看到的是东、中、西，或华北、华东、华南三个大的城市带，它们的周期、窗口期是不相同的，考虑不同的周期、不同的开展带、不同的潜力进行布局，能够对冲未来商场方针的一些改变。
中梁也是此中模范，本年上半年，中梁新进入18个城市，累计进驻23个省份共139个城市。现有土储约50%坐落长三角，28%坐落中西部，15%坐落海峡西岸。
由于布局比较均衡，必定程度上对冲了调控带来的方针危险，使得他们的周转和去化速度很快，助推成绩高速增加。
能级对冲：各级城市均衡布局
众所周知，中梁的兴起，很重要的一点在于抓住了三四线城市去库存和棚改的盈利。自2018年下半年开端，许多三四线城市开端疲软。但是，中梁仍然交出了不错的成绩单：2019年上半年，公司全口径出售金额到达636.73亿元，较上一年同期增加26.8%。
为啥？由于中梁不只是盯着三四线。事实上，早在2017年末，中梁即开端活跃拓宽二线商场。
其时，三四线城市的楼市行情还很热，一些此前失去三四五线城市行情的TOP50房企，正加码下注三四线。但是，中梁却现已意识到，三四线高涨的行情不可能一向继续下去，尽管不知道什么时分完毕，但均衡的城市能级布局，能够对冲企裸露的危险。
与之构成明显比照的是，一些房企对人口继续净流出的三四五线城市，长期存在成见。醉心于一二线城市的布局，成果遇到了严峻调控，规划增加速度较慢。比及按捺不住，冲到三四线的时分，行情现已接近了结尾。
发家于二线城市的某房企，此前年出售额几十亿，在中斗室企里，还算是实力不错的存在。但是，该公司老板在二线城市迸发前，卖掉二线城市地，重仓三四线城市，看到一二线火爆又斩仓三四线的土储回归二线，成果每轮都完美踏空，现在在其所在城市的本土房企中，排名也现已跌落到尘土。
三四线城市的城市化率较低，尽管不少城市的常住人口在净流出，但一起也还有许多的农人等着进城，需求还有。特别是关于人口基数比较大的三四线城市来说，特别如此。
比方，某TOP30房企的老总告知明源君，由于供应量太大，宁夏的房价涨幅都很一般，银川也是如此，但银川好歹是个强三线城市，人口基数很大（如下表所示），比一般的地级市要强，2018年趁着价格涨幅小商场平稳，就敏捷进入，拿的地方位也很好。假如行就深耕，假如一般也能够快周转，干完就撤。
来历：银川市统计局
一二线城市的土地价格很贵，周转速度也要慢得多，尽管房价绝对值高，利润率但在三四线行情好的时分，还不如后者。但是，一二线的购买力、可继续性强。能够发挥稳定器的效果。
本年上半年，中梁新增项目的布局，十分明显地体现出其在城市布局上的轮动。布告显现，本年上半年，中梁新进入的18个城市，大部分是二线和强三线城市，收买的70个新项目，二线城市占40%，三线城市占51%，四线仅占9%！
来历：公司布告、明源地产研讨院
8月26日，中央财经委员会举行的第五次会议提出，增强中心城市和城市群等经济开展优势区域的经济和人口承载才能，增强其他地区在保证粮食安全、生态安全、边远地方安全等方面的功用。这句话的重量，不难衡量。
结构对冲：经过商业/工业拿地
拿不到地有危险，拿到太贵的地也有危险。现如今，想要拿到廉价的地，除了以上三种方法对冲，还要懂得懂得结构对冲。所谓结构对冲，便是聚集住所开发主航道的一起，还要进入商业、工业等。
由于，一线以及许多二线，可卖的地越来越少，地方政府并不想再想曾经那样干卖地收钱的一锤子买卖，而是期望够带来继续的税收。那就需求有商业、工业等。
假如房企有这方面的才能，拿地就会简略许多，并且也相对廉价。因而，最近几年，很多百强房企纷繁布局商业地产、工业地产等，转型城市运营商，乃至进军高科技职业。
比方，上一年恒大进军新能源轿车职业之后，连续在天津、上海松江等地建造生产基地。本年8月，恒大以57亿元，夺得南沙万顷沙两宗商住地，楼面价别离为9556元/㎡和9801元/㎡，这两块地是南沙新能源轿车基地的一部分。
做商业，做工业，做城市运营，当然比做住所开发的快周转难得多，但简略的工作现已被干得差不多了，只能做难的事。
刚曩昔的半年度成绩会上，旭辉总裁林峰就表明，做旧改是入乡随俗，不能都用短期考虑去做，咱们也开端布局中长线，任何一家企业规划大了，都期望有多元化的出售才能，就像你不能光吃牛肉，假如菜场今日没有牛肉，只要海鲜你吃不吃？也得吃，回去买两斤大米也能够。要有多元化的出资拿地才能……
旭辉从上一年四季度到本年一季度，接连在多个一二线城市以较低本钱获取土地。而一二级联动才能的提高，更让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住所地块、太原252万方三给才智新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。
旭辉期望经过多轮驱动买地，未来招拍挂占60%，收并购、一二线联动、商办、勾地等多元化拿地占40%。
除了对冲拿地的危险，持有一些运营物业，还能够对冲运营危险。
某50强房企总裁告知明源君，公司在行情好的时分会恰当配比一些持有运营性的物业，这尽管会沉积部分资金，减缓攻城略地的脚步，但持有型物业能够供给继续的现金流，有用对冲周期动摇的危险。（作者：明源地产研讨院 凌峰）
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