合肥，安徽省省会，长三角城市群副中心，国家重要的科研教育基地，现代制造业基地和归纳交通枢纽。
合肥域内面积11445.1平方公里，到2018年末，GDP7822亿元，人口803万，人均GDP9.82万元。
三年前，在国务院常务会议经过的《长江三角洲城市群开展规划》中，合肥成为与南京、杭州并排的长三角城市群副中心之一，这是归于合肥的高光时间。
当年，合肥成为全国房价上涨幅度最大的城市，没有之一。
当年10月2日，合肥出台“史上最严调控”——“房十条”，合肥房地产商场的榜首轮快速上涨就此嘎但是止。
房地产商场的突然转冷，无碍合肥经济的一往无前：2018年上半年合肥GDP增速位居全国榜首，当年更是定下五年内GDP直指1.1万亿的方针。
这三年，合肥房地产商场的开展，或许能够浓缩成这一句话：在调控的“紧箍咒”中起舞。
为什么这么说？
咱们选取了济南、西安、福州这三个在GDP体量上与合肥不分伯仲的城市与合肥进行比较：
2019年上半年，济南、西安、合肥、福州的GDP成果分别是：4791.7亿、4142.34亿、3752.2亿和3528.53亿，名义增速分别为8.49%、8.08%、10.01%和12.72%，合肥增速仅次于福州。
2019年7月，这四座城市的肯定房价分别是：15671元/平方米 15578元/平方米 17924元/平方米和22144元/平方米，合肥的肯定房价已高于济南和西安。
比较2017年12月，四座城市的房价环比指数涨幅分别是：20.3%、34.89%、7.9%和11.9%，合肥涨幅最小。
2018年1月-2019年7月四城房价环比指数走势
（单位：%）
数据来历：计算局
在合肥GDP增速坐落全国前列时，房价涨幅在近两年的涨幅还操控在10%以内，实属不易。
一个值得重视的预兆是：
2019年前8个月，合肥的卖地收入近700亿元，现已超越2018年全年的卖地收入646亿元。在杂乱的经济形势下，合肥要保GDP冲1.1万亿的方针，房地产会不会再度成为“救命稻草”？
1
全体商场：
热度显着下降 滨湖、高新涨势凶狠
据CRIC计算，2019年前7月合肥主城区住所均价约17500元/平方米，较2015年同期现已完成翻番。
但近一年以来，在限价方针的调控之下，合肥房价坚持相对安稳、涨速较2016、2017、2018年上半年显着放缓。
2019年新年往后合肥房地产商场从2018年下半年的寒流中走出，并逐步回暖、进入传统楼市旺季“金三”、“银四”，楼市成交量有了显着上升。
5月份之后，商场仍是有一丝凉意，当月去化率有显着的下滑，由3月份的73%降至8月份的59%。
2018年1月至今合肥主城区产品住所月度推盘量及去化率
（单位：套）
数据来历：CRIC
就主城九区价格来看，能够分为三个队伍：
榜首队伍政务区：因为开展较早、配套老练，房价遥遥领先，上半年产品住所成交均价已达27000元/平方米。
第二队伍滨湖、庐阳、包河、蜀山、经开、高新等区域：上半年产品住所成交均价关于17000-20000元不等。
其间滨湖区受规划利好影响，加之环境较为美丽，出资客群比重相对较大，房价体现最为杰出，8月份成交均价已打破2万元，达20856元/平方米。
高新区因为工业开展较快、人口导入也较为杰出，房价涨速也较为杰出，8月份均价增至18356元/平方米。
第三队伍新站和瑶海区：成交均价均在1.3-1.5万元之间，以新站为例，客群以购买力相对较低的刚需客为主，一起因为供给体量巨大，价格体现较为平稳。
2019年1-7月合肥主城九区产品住所成交均价
（元/㎡）
数据来历：CRIC
2
土地商场：
土拍火爆，成交价迫临前史高点
2019年1-8月合肥主城区经营性用地首要会集在滨湖、包河两区，政务区根本没有供地。
成交首要以居住用地为主，从区域来看滨湖区最为火爆，其次是包河区和高新区。
2019年1-8月合肥主城九区经营性土地供求量价
（万平方米、元/平方米）
数据来历：CRIC
限价状况下，前7个月合肥各区土拍仍然多以溢价成交，均匀溢价率38%，土拍热度较高。
归纳来看，
上半年合肥土地商场供给相对较多，而且商场极端火爆，地价骤升，均匀楼板价超越10000元/平方米，挨近2016年下半年前史高位11000元/平方米。
鉴于合肥2019年供地方案显着收窄，在上半年现已占用较大推地目标的布景下，估计下半年推地量将显着削减。
3
调控晋级：
滨湖土地最高限价下降5000元/平
因为土地商场火爆，合肥上半年调整了滨湖新区的最高限价，调整后的滨湖区最高地价为2280万元/亩、最高楼面价地价为17100元/平方米。
这一限价较2016年葛洲坝竞得的单价地王22102元/平方米下调了5002元/平方米，限价红线再次下拉，滨湖土地调控再次晋级。
除此之外，2019年合肥楼市方针并无太大改变，限购、限价、限贷仍然存在，限售仍然没有跟进。
限购：
现在合肥的限购方针履行相对宽松，买房门槛相对较低，社保可补缴。
2017年合肥的“人才新政20条”和2018年“人才新政8条”及实施细则相继出台，一年时间内招引了近10万名毕业生及技术人才落户，较为宽松的落户方针也在必定程度上缓冲了限购方针的商场影响。
2010-2019年上半年产品住所各面积段成交占比
（按套数）
数据来历：CRIC
限贷：
首套房首付份额不低于3成，利率上浮20%；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮30%。
限价：
既限地价也限房价，而且房价实施一盘一限价的战略，因为限价方针履行较严，合肥房价全体体现较为平稳，商场整体体现为“大政府、小商场”的格式。
4
总结：
慎重达观，肉搏不行避免
合肥城市价值得到了品牌房企的遍及认可。尤其是合肥在战略性新兴工业异军突起，开展迅猛，是我国三大归纳性国家科学中心之一，仅次于上海，是具有世界影响力的立异之都和国家重要的科研教育基地，这对合肥的后续开展形成了强壮的工业支撑。
2016-2019年上半年合肥主城区产品住所供求量价走势
（单位：万平方米、元/平方米）
数据来历：CRIC
但在中心重申“房住不炒”基调不变的状况下，房价仍是不能碰的红线，热门城市调控方针仍需从紧履行，房价上涨过快的城市，不扫除加码调控的可能性。
在此布景下，合肥房地产商场的调控很难放松，仍将以稳为主。
一起，因为房企融资难度加大，融资成本上升，叠加商场预期下降，合肥地价将稳中有降，但热门地块的竞赛仍是会比较剧烈。
因为前两年合肥土拍热度高涨、体量也非常巨大，估计下半年很多项目会集入市，房企推货量将大幅上涨。
在方针不放松，供给上涨的状况下，叠加房价扁平化，商场竞赛加重，能够预见，房企间的肉搏在合肥已不行避免。
我以为，房企仍是应该理性看待合肥商场的热度下降，坚持慎重达观的情绪，理性拿地。
一起，合肥民富根底较差，购买力相对较弱，主力需求仍是会集在刚需层面，因而，项目定位不行过火扩大商场改进需求，可考虑减面积、控总价，进一步习惯合肥商场的购房需求，尽快去化，落袋为安。
就在文章收笔之际，8月28日晚间，合肥再出调控方针。
合肥市自然资源和规划局发布公告，调整产品住所用地定价方法，树立房价和地价联动机制，这在全国尚属初次。
所谓房价和地价联动机制，即依据拟供给产品住所用地周边新建产品住宅出售归纳均价和二手房成交价格状况，按宗地确认拟供给产品住所用地最高限价、参考价（即起拍价）。
合肥此次还调整了产品住所用地拍卖方法。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方法调整为“价高者得+最高限价时转竞自我克制用于租借的产品住宅”。
竞价到达最高限价时，转竞拍自我克制用于租借的产品住宅。以最高限价为产品住所用地成交价，以竞自我克制用于租借的产品住宅计容建筑面积最大者为宗地竞得人。
我以为，这个方针自身，政府期望经过控地价，然后反过来再作用于房价。当然，政府控地价的条件是，依据周边的房价来操控地价。
政府想用房价控地价，企业想用地价控房价，终究不论控地价仍是控房价，要害仍是要控住合肥的商场预期。
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