封面题图｜《百万美元宝物》
本文依据 2019 年 8 月 1日 ，冯叔在新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的「中新论坛」的讲演内容收拾。
文｜冯仑 （微信大众号：冯仑风马牛）
从 1999 年到现在，我国的房地产一向在快速地生长。在快速生长的进程中，有一个重要的年代特征，便是以住所为单一的产品，快速地建造、出售，环绕这样一个形式来做房地产开发。
这样的开发形式给我国的乡镇相貌带来了巨大的改动，一起也非常有用、快速地处理了人们的寓居问题。从 1978 年到现在的 40 年里，我国乡镇居民的人口翻了一番，而住房面积从人均 1.8 平米添加到了人均 35 平米。开展到现在，咱们普遍以为，现在这个阶段，房地产的开发年代现已完毕了。
冯叔在由新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的「中新论坛」讲演
7 月底中心在评论经济问题的时分，明确提出「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，执行房地产长效办理机制，不将房地产作为短期影响经济的手法。」并且，最近一段时间以来，金融机构对房地产的「输血」受到约束，银行对开发商的开发借款有了约束以外，信任基金、私家的托付借款……各式各样进入房地产的资金都现已被堵住了。这样一来，房地产就完毕了开发年代，开端加快进入后开发年代。
本乡房企面对的
转型「痛点」
后开发年代跟开发年代最大的不同，是产品线要添加。住所以外，大概有六大类新的产品，是地产商要特别重视的，包含咱们通常讲的写字楼、酒店、物流仓储、健康医疗、教育研制，以及公共物业和公共设备。
阿那亚从「凝集价值观，营建生活方式，衔接社群联系」等几个方面做调整和转型，把卖房子变成卖生活方式、卖价值观、卖服务。
开发的形式也由简略地开发，然后把它卖掉，逐步变为对全价值链的照顾，从拿地一向到最终的运营、租借，或许做 REITs 上市。
在开发年代，我国有 7 万家公司在做住所开发，相关的服务机构有 30 万家，从业人员有 3000 万人。其间大部分都是环绕着住所的快速开发。进入后开发年代的全产品线、全价值链、全商业形式之后，7 万家住所公司会削减一半到 2/3。但一起，我以为至少会添加 50 万家以上的面对新的六类产品的服务机构，这便是时机。
咱们能够看一看，在这两个阶段里，本乡企业和外资的出资状况。在开发阶段，本乡企业以规划和速度见长，做得最强、做得最多的是本乡企业，本钱、规划，包含本钱商场开展速度，都是本乡企业占优。因为本乡企业更了解商场，拿到了土地之后快速盖楼、出售。
当然，在开发阶段，外资实际上也是环绕住所在做。可是，从曩昔这20 年的竞赛和开展状况看，外资以产品的质量和服务见长，规划和速度都不及本乡企业。
进入后开发年代，这种状况倒过来了。
2016年，恒大开端跨界开卖矿泉水
开展到现在，本乡企业面对的最大应战，要么是以为什么都会做，要么是忽然发现都不会做。什么都会做的，以为有钱什么都能够做。轿车也会做，机器人也会做，还能够卖水、卖酒、卖粮食……要么便是不会做，比方现在许多本乡地产商都堕入困惑。这从言语上能够看出来，他们的言语没有鸿沟了。一个人说话越没有鸿沟，心里越没有底。
有些地产商讲，要做美好生活的配套服务商。咱们能听懂吗？美好生活许多，从婴儿到火葬场都有美好生活的场景。其实便是说，往后不是以住所为中心，以美好生活为中心。那等于你就没有鸿沟了，这说明心里没有底。这便是反映了房企现在转型的时分面对的困惑。
反而是外资企业，在这个阶段表现出安稳的实力、阅历和成果。比方说普洛斯（Global Logistic Properties Ltd.，新加坡政府出资公司旗下的地产公司，主要在我国和日本开发物流设备及供给物流服务），一开端是美资公司，亚洲金融风暴的时分，新加坡出资它，最终它在大陆开展，最近把美国那部分卖掉了，现在变成全球最大的物流仓储专业公司。
为什么要与外企
交融互补
本乡企业在写字楼的运营上显着落后。以北京为例，北京现在最好的写字楼是国贸三期，是由嘉里（集团）做的。曩昔 30 年，嘉里在北京就做了这么一个项目，30 年做了 100 万平方米，现在的估值在 1500 亿到 1800 亿人民币。
坐落北京CBD富贵地段的地标建筑群国贸三期
现在在北京最好的写字楼，以及上海的，都是外资。最近外资大规划在上海买写字楼，尤其是出资级的甲级财物。
此外，外资有非常好的阅历，有相对低的融本钱钱。比方凯德在我国也做开发，也做财物办理，有办公楼、有购物中心、也有公寓。像这样的一些竞赛力是本乡企业所不具备的，便是又有阅历又有本钱，一起又有商场。
我自己做过七八个写字楼，但都卖掉了。咱们运营、租借、办理写字楼的阅历还不行，所以咱们没有优势。咱们要去学习，再渐渐去做。
本乡的企业在未来的竞赛傍边，应该怎么样跟外资进行优势互补？
在往后一个阶段，外资在我国大陆的竞赛力表现在这几个方面。首先是本钱；其次是阅历，尤其是财物办理阅历。进入到后开发年代，房地产的竞赛力转入到运营和财物办理，环绕着每平米的租金报答来算账，而不是环绕着把它卖掉，一平米加多少钱来算账。这些方面，外资对错常有阅历的，并且具有这些阅历的人才也许多。可是从住所商转过来的本乡企业，很难找到相关的专业人才，要从外资里边渐渐去找人才。所以在阅历和人才方面，外资具有竞赛优势。
新城·世界是由万通集团和香港置地（母公司为怡和洋行）联合开发的世界级住所开发项目，除此之外香港置地与龙湖集团在重庆也有协作开发项目
因为外资在这两个方面有优势，假如本乡地产公司凭仗在准则、法令、商场方面的优势，两边结合起来，就会有更好的开展。曩昔十几年咱们一向跟香港置地（集团）在北京有项目协作，一向采纳他们的阅历、人才、办理，咱们来处理本地化的问题，一向协作得很好。本乡企业和外资在协作中学习，外资有所开展，本乡企业也在学习进程中逐步前进。
这有点像我国改革敞开开始的酒店业。其时在北京新建的长城饭馆便是合资的。在那个时分，我国只要招待所。到今日，咱们知道，我国本乡的酒店业不光是如家，也有高端的，渐渐也形成了自己的阅历和人才队伍，也知道怎么样在硬体和软体方面开展。这个学习进程阅历了 20 多年。
所以我觉得，跟着我国经济的持续添加，商场的进一步敞开，尤其是最近几年对外资的敞开是史无前例的，咱们等待有更多的外资来协作，共同开展。在这个进程中，不只提高城市的营商环境、基础设备、服务质量，一起也为地产职业的开展带来更多的阅历和生长的空间。
