随着毕业租赁旺季的持续,7月北京住房租赁市场继续维持高热势头,交易量价环比上行。但与过往相比，今年7月北京的租赁交易量同比增速下滑，前7月总量甚至有所下降，市场出现了一定的见顶迹象。
01
暑期旺季热度依旧 前7月交易总量首降
据我爱我家研究院统计,2019年7月北京住房租赁市场交易量环比6月增长6.06%，同比2018年7月增长2.24%，交易规模同环比均呈上涨趋势，市场持续高热。
从1-7月的月度走势来看，今年北京住房租赁交易量在3月达到第一个高峰，4月下滑，5、6、7月连续增长。其中6月交易量就已超过3月，市场进入暑期旺季，7月则旺季持续，市场整体的淡旺季走势与往年并无二致。
不过，今年7月2.24%的同比涨幅较前几年明显收窄，如2018年7月的同比涨幅为17.84%，2017年7月的同比涨幅为15.54%。
2019年1-7月，北京住房租赁的交易总量同比2018年1-7月下降1.15%。2011年以来，北京住房租赁前7月的交易总量一直保持增长趋势，今年的下滑尚属首次。
不过，6月北京住房租赁交易量同比增长1.39%，7月同比增长2.24%，暑期旺季的增长势头仍在，只是涨幅明显收窄。因此，前7月交易总量下滑主要是前5月交易量下滑所致。
02
平均租金上涨 昌平区涨幅最大
据我爱我家研究院统计，2019年7月北京住房租赁的整租平均成交租金为97.1元/㎡·月，环比6月上涨2.53%，整租套均租金为6349元/套·月，环比6月上涨2.19%。受毕业旺季影响，6月、7月北京租房需求旺盛，平均租金也持续上涨。
分区来看，7月北京整租交易量较多的十个区里，除顺义区环比下跌6.66%、大兴区环比下跌1.70%外，其它八区的整租平均租金均环比上涨，其中昌平涨幅最大，涨幅2.65%。
各区平均租金的高低排名并无大的变化，西城区仍高居首位，是唯一超过120元/㎡·月的区域，海淀区、东城区都达到了119元/㎡·月，朝阳区超过100元/㎡·月。其它各区基本都在80元/㎡·月以下，通州最低。
03
租客月租金支出增加 两居室平均每月6534元
我爱我家研究院统计显示，7月北京的住房租赁交易中，月租金在2000元以下、2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比分别为7.22%、33.94%、23.57%、21.35%、8.13%、5.80%，环比6月占比的变化依次为-0.61%、-1.03%、-1.80% 、0.82%、1.64%、0.97%。
整体上租客的月租金支出主要在2000-6000元，但7月月租金在6000元以下的占比在收窄， 6000元以上的占比在扩大。显然，受旺季租金上涨影响，6月、7月租客们的租赁支出在增加。当然，大部分高租金交易都是整租合同，这些租金大多有合租分摊。
而在7月北京的整租交易中，一居室、两居室、三居室、四居及以上的交易占比依次为36.16%、51.25%、12.09%、0.51%，户型结构整体稳定，两居室仍占半数左右。但近几月一居室占比在持续小幅收窄，两居室、三居室占比在逐步扩大，这与年轻租客因经济能力限制而更愿意选择合租有关。
7月一居室、两居室、三居室、四居及以上户型的套均租金依次为5280元/套·月、6534元/套·月、8650元/套·月、11254 元/套·月，各户型套均租金均环比上涨，上涨幅度依次为2.05%、3.07%、1.72%、2.15%，其中两居室涨幅最大。
04
20-25岁客户占比缩小 毕业生多在6月提前租房
据我爱我家研究院最新数据统计，7月所有的租赁客户中，年龄在20岁以下、20-25岁、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40岁以上的人群占比分别为0.64%、15.07%、24.40%、15.97%、11.97%、31.95%，与6月相比，20-25岁占比减少3.13个百分点，25-30岁占比减少2.48个百分点，40岁以上占比增加4.09个百分点，其它年龄段的占比变化都不足1个百分点。
整体而言，20-35岁人群是北京租赁市场主力，其中20-25岁人群4-6月占比持续扩大，尤其是6月，较5月扩大了3.62个百分点，7月反而收窄，而毕业季的大学生基本都在这一年龄段，由此可见，很多打算留京的大学毕业生已经在6月提前租好了住房。而7月40岁以上的租客人群占比提升到了三成以上，这说明大龄租客仍然占有很大市场。
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回龙观、天通苑仍是最热门商圈
我爱我家研究院统计显示，7月北京的住房租赁交易中，交易量排在前三位的商圈仍然是回龙观、天通苑、北苑，三区域5、6、7月的交易量排名没有丝毫变化。平均租金上，地安门、圆明园、车公庄7月位居前三；环比6月的涨幅上，西山、车公庄、东四位居前三。
整体而言，以回龙观、天通苑为代表的北部区域仍然是北京最热门的租赁区域，而西城区商圈仍然是租金最高的区域。6月、7月均有成交的商圈中，57.66%的商圈平均租金环比上涨，42.34%的商圈平均租金环比下跌。
06
房客源同步增加 供需关系稳定
我爱我家研究院统计显示,2019年7月北京住房租赁市场的新增房源量环比6月增加7.91%,新增客源量环比6月增加7.31%,新增房客比为0.28,与6月一致。全月新增房客源同步增加，房客比未变，市场供需关系保持稳定，但整体上仍是供小于求。
不过，同比去年7月，今年7月的新增房源量下降了2.53%，新增客源量下降了18.24%，新增房客源数量都不如去年同期，从年度对比来看，市场已经显露出一定的下行趋势。
我爱我家研究院分析表示，就年内1-7月的数据而言，北京住房租赁市场基本延续了以往的趋势，市场结构保持稳定。一方面，在总体量价上，7月历来是暑期租赁高峰，所以市场的交易量、租金价格都继续环比上升；另一方面，在结构上，西城区及区内商圈仍然占据租金高地，回龙观、天通苑仍是最热门区域，昌平区的租金涨幅也最大。此外，两居户型、20-35岁人群仍是市场主力。
但从年度数据来看，今年北京的住房租赁市场还是表现出了与过往不一样的特征。首先，今年7月交易量的同比增速仅2.24%，较以往基本超10%的增速大幅下降；其次， 1-7月的整体交易量出现了历年首次下降，市场规模的连续扩大趋势被打破；第三，市场的新增房源量、客源量不如去年同期，市场的未来空间收窄。从这些数据来看，北京住房租赁市场已有一定的见顶迹象。
因人口趋于饱和，近年来北京开始疏解人口，常住外来人口开始下降，这在一定程度上为北京住房租赁市场划出了上限，市场也因此隐隐触及到了天花板。虽然仅凭今年的数据还不能断言市场的未来走向，但随着人口流向的改变，市场的数量需求不会再有以往的增长潜力。
不过，租客对居住的品质追求还在，北京住房租赁市场的空间需求潜力、质量需求潜力仍然很大，增长空间仍有，只是市场将更多的从增量竞争转向存量争夺。
整体而言，7月北京住房租赁市场延续了历年的淡旺季走势，此后交易量将停止增长，租金一般会自9月开始下行，市场将逐步向淡季过渡。
